Por Joan G. Feliz
En casi cualquier edificio residencial de Santo Domingo, Santiago o Punta Cana existe una lista que nadie quiere ver publicada en el ascensor: la de los propietarios que llevan meses, y a veces años, sin pagar la cuota de mantenimiento. Las razones que se escuchan son variadas. Hay quien dice que no paga porque no usa la piscina, quien se niega porque no confía en la administración, quien alega que el apartamento está vacío y por tanto no consume nada, y quien simplemente asume que, como el inmueble es suyo, nadie puede obligarlo a pagar por lo que ocurre fuera de su puerta. Todas estas justificaciones comparten un mismo error de fondo: creer que el pago del mantenimiento es un acto voluntario, cuando en realidad es una obligación legal inseparable de la propiedad en un régimen de condominio.
Hace un tiempo escribí sobre el mito de la propiedad absoluta, esa convicción tan dominicana de que “el apartamento es mío y hago lo que quiera”. La morosidad en el pago de las cuotas es, probablemente, la expresión más dañina de ese mito, porque sus consecuencias no las sufre solo quien deja de pagar, sino todos sus vecinos, el valor del edificio y, a la larga, el propio moroso.
Comprar un apartamento es comprar también una parte del edificio
Para entender por qué el mantenimiento no es opcional hay que recordar qué se adquiere realmente al comprar en un condominio. La Ley 5038 de 1958 y su reglamento de aplicación establecen que cada propietario tiene la propiedad exclusiva de su unidad, pero también una cuota indivisa sobre las áreas y elementos comunes: el terreno, la estructura, la fachada, los pasillos, las escaleras, los ascensores, las cisternas, las bombas de agua, la planta eléctrica, el lobby, el parqueo y las áreas recreativas. Esa participación se expresa en el coeficiente de copropiedad, que es el porcentaje que corresponde a cada unidad dentro del conjunto.
Ese mismo coeficiente es el que determina cuánto debe aportar cada propietario a los gastos comunes. Es decir, la cuota de mantenimiento no es una tarifa por servicios que uno decide consumir o no, sino la contribución proporcional de cada dueño para conservar un patrimonio que le pertenece en común con los demás. Quien no paga no está dejando de comprar un servicio, está dejando de mantener una parte de su propia propiedad y trasladando ese costo a sus vecinos.
Por esa razón, los argumentos de no uso no tienen sustento. El propietario de un primer piso que nunca usa el ascensor, el dueño que vive en el extranjero y visita su apartamento dos veces al año o quien jamás baja a la piscina siguen siendo copropietarios de esas instalaciones, y su valor depende de que funcionen. El reglamento interno de cada condominio puede establecer reglas particulares, pero el principio general es claro: la obligación de contribuir nace de la condición de propietario, no del uso que se haga de las áreas comunes.
A dónde va el dinero del mantenimiento
Buena parte de la resistencia a pagar nace del desconocimiento de lo que la cuota realmente cubre. En un edificio promedio, el mantenimiento financia la energía eléctrica y el agua de las áreas comunes, el combustible y el servicio de la planta eléctrica, la limpieza, la seguridad y el control de acceso, el mantenimiento preventivo y correctivo de ascensores y bombas, la fumigación, la jardinería, el seguro del edificio, los honorarios de la administración y, en los condominios bien gestionados, un fondo de reserva para reparaciones mayores como la impermeabilización del techo, la pintura de la fachada o la sustitución de equipos al final de su vida útil.
Cuando una parte de los propietarios deja de pagar, el presupuesto no se reduce de forma proporcional, porque la mayoría de esos gastos son fijos. El ascensor necesita su mantenimiento aunque solo paguen ocho de cada diez apartamentos, y la factura eléctrica de las áreas comunes llega igual. El resultado inevitable es que la administración debe elegir entre aumentar la cuota a los que sí pagan, recortar servicios o posponer reparaciones. En cualquiera de los tres casos, el cumplidor termina subsidiando al moroso.
El círculo vicioso del deterioro
La experiencia de muchos edificios dominicanos muestra un patrón que se repite con preocupante frecuencia. Primero aparecen unos pocos atrasos que la administración tolera para evitar conflictos. Luego, al ver que no hay consecuencias, otros propietarios empiezan a retrasarse también. Con menos ingresos, se recortan la limpieza o la seguridad, se aplaza el mantenimiento del ascensor o se deja de pagar el combustible de la planta. Los servicios se deterioran, los propietarios que sí pagan se sienten estafados y algunos también dejan de hacerlo como forma de protesta. Al final, el edificio entra en una espiral de abandono de la que resulta muy difícil salir.
Ese deterioro tiene un costo patrimonial directo. Un edificio con ascensores fuera de servicio, filtraciones sin reparar, fachada descuidada y áreas comunes sucias pierde valor en el mercado, tanto para la venta como para el alquiler. El propietario moroso que creyó ahorrarse unos miles de pesos al mes termina viendo cómo su apartamento vale bastante menos que unidades similares en edificios bien mantenidos. Lo que parecía un ahorro se convierte en una pérdida.
Para quienes invierten en apartamentos destinados al alquiler, sea tradicional o vacacional, el impacto es todavía mayor. Un inquilino o un huésped juzga la propiedad por la experiencia completa, desde la entrada y el lobby hasta el estado del ascensor y la piscina. Un edificio deteriorado reduce las tarifas, alarga los períodos de vacancia y deteriora las reseñas, lo que golpea directamente la rentabilidad.
Las consecuencias legales del impago
Más allá del daño colectivo, conviene que cada propietario sepa que dejar de pagar tiene consecuencias jurídicas concretas. Las cuotas de mantenimiento aprobadas conforme al reglamento y a las decisiones de la asamblea son exigibles, y la administración o la junta de condómines, como representante de la comunidad de propietarios, puede reclamarlas por las vías legales correspondientes. Los reglamentos internos suelen prever, además, recargos por mora e intereses que hacen que la deuda crezca con el tiempo.
Si el atraso persiste, el condominio puede acudir a los tribunales para obtener una sentencia de cobro y, en los casos más graves, ejecutarla sobre los bienes del deudor, incluido el propio apartamento. No se trata de una amenaza teórica: en la práctica dominicana existen procesos de embargo iniciados precisamente por deudas acumuladas de mantenimiento. A ello se suman los gastos legales y las costas del proceso, que con frecuencia terminan recayendo sobre el moroso.
Hay también una consecuencia que muchos descubren tarde, en el momento de vender. Es una práctica cada vez más extendida que el comprador, el banco que financia la operación o el notario exijan una certificación de la administración que acredite que la unidad está al día con el mantenimiento. Una deuda acumulada puede retrasar o incluso frustrar una venta, o obligar al vendedor a saldarla de golpe con todos sus recargos para poder cerrar el negocio.
Los reglamentos internos pueden contemplar, además, otras medidas, como la restricción del acceso a determinadas áreas recreativas o la publicación de la lista de deudores dentro del edificio. Estas medidas deben aplicarse siempre dentro de lo que permitan la ley y el propio reglamento, respetando los derechos fundamentales del propietario y sin afectar servicios esenciales para la vida en la vivienda. Ante cualquier duda, tanto la junta como el propietario deben buscar asesoría legal antes de actuar.
“No pago porque la administración no rinde cuentas”
Entre todas las excusas para no pagar, esta merece una atención especial, porque con frecuencia tiene una base real. Hay administraciones opacas, juntas que no convocan asambleas, presupuestos que nunca se presentan y gastos que nadie explica. La desconfianza del propietario es, en esos casos, comprensible.
Pero la solución nunca es dejar de pagar. Retener la cuota no castiga a la administración, castiga al edificio y a los vecinos que sí cumplen, y además coloca al propietario en una posición legal débil. El camino correcto es ejercer los derechos que la ley y el reglamento otorgan a cada condómine: exigir por escrito la rendición de cuentas, solicitar los estados financieros y los comprobantes de gastos, pedir la convocatoria de una asamblea, participar activamente en ella, proponer auditorías y, si es necesario, promover el cambio de la administración o de la junta mediante los mecanismos previstos. Quien está al día con sus cuotas tiene, además, mucha más autoridad moral y legal para reclamar transparencia.
Del mismo modo, las juntas y administradoras tienen la responsabilidad de ganarse la confianza de los propietarios. Presentar presupuestos claros, rendir cuentas periódicamente, publicar los estados financieros, mantener un fondo de reserva y responder a tiempo a los reclamos no es una cortesía, es una obligación. Una administración transparente es, probablemente, la herramienta más eficaz para reducir la morosidad.
El caso del propietario que alquila
Una situación que genera frecuentes confusiones es la del apartamento alquilado. Muchos contratos de arrendamiento trasladan al inquilino el pago del mantenimiento, lo cual es perfectamente válido entre las partes. Sin embargo, frente al condominio el obligado sigue siendo el propietario. Si el inquilino deja de pagar, la administración no tiene por qué perseguirlo a él, sino al dueño de la unidad, que deberá luego resolver con su arrendatario. Por eso, el propietario que alquila debe verificar periódicamente que las cuotas se estén pagando, en lugar de enterarse cuando la deuda ya se ha acumulado.
Una cultura de convivencia que todavía está en construcción
República Dominicana vive un proceso acelerado de crecimiento vertical. Cada año se levantan nuevas torres residenciales en Santo Domingo, Santiago y los polos turísticos, y cada vez más familias pasan de la casa tradicional al apartamento. Ese cambio en la forma de habitar no ha venido acompañado, al mismo ritmo, de una cultura de vida en condominio. Muchos propietarios llegan a su nuevo apartamento sin haber leído nunca el reglamento interno, sin saber qué es un coeficiente de copropiedad y sin entender que su patrimonio depende en buena medida de la conducta colectiva del edificio.
Como hemos señalado en varias ocasiones desde InCaribe Media al analizar la evolución del mercado inmobiliario y del desarrollo urbano en el país, la calidad de la vida en los edificios es también un factor de competitividad para el sector. Un mercado en el que los condominios se deterioran por la morosidad y la mala gestión pierde atractivo para el comprador local, para la diáspora y para el inversionista extranjero que evalúa dónde colocar su capital.
Por eso, la solución no puede depender solo de las demandas judiciales. Hace falta educación desde el momento mismo de la compra, con promotores que entreguen y expliquen el reglamento, agentes inmobiliarios que orienten al cliente sobre sus obligaciones como condómine y notarios que verifiquen la situación de las cuotas en cada transferencia. Hace falta profesionalizar la administración de condominios, con empresas y personas capacitadas que rindan cuentas y apliquen las normas con firmeza pero con justicia. Y hace falta, finalmente, una revisión del marco legal, que data de 1958 y fue concebido para una realidad urbana muy distinta de la actual, para dotar a los condominios de herramientas de cobro más ágiles y a los propietarios de mecanismos más efectivos de control sobre la administración.
Pagar el mantenimiento es proteger la inversión
La próxima vez que algún propietario piense en dejar de pagar su cuota porque no usa el gimnasio, porque el apartamento está vacío o porque está molesto con la junta, convendría que hiciera un cálculo más completo. La cuota de mantenimiento no es un gasto perdido, sino la inversión mínima necesaria para que su propiedad conserve su valor, para que el edificio siga siendo un lugar digno donde vivir y para que la convivencia con sus vecinos no se convierta en una fuente permanente de conflictos.
Vivir en condominio significa aceptar que la propiedad privada convive con una responsabilidad compartida. Quien entiende eso protege su patrimonio y el de los demás. Quien no lo entiende, tarde o temprano, termina pagando mucho más de lo que creyó ahorrarse.
Joan G. Feliz
Director General y Editorial | InCaribe Media
Especialista en turismo, inversión, construcción y desarrollo de destinos en República Dominicana y el Caribe.
