Por Joan G. Feliz
Durante mucho tiempo, cuando se hablaba del éxito turístico de República Dominicana, la conversación giraba casi exclusivamente en torno a la llegada de visitantes, la ocupación hotelera y el modelo todo incluido que convirtió a Punta Cana en una marca reconocida en medio mundo. Esa narrativa sigue siendo válida, pero hoy resulta incompleta. Detrás de cada temporada récord, de cada nueva ruta aérea y de cada resort inaugurado, se mueve una segunda economía que crece a un ritmo igual o superior y que ya no puede verse como un simple complemento del turismo tradicional: el turismo inmobiliario.
Se trata de un fenómeno que transforma visitantes en propietarios, vacaciones en inversiones y destinos de playa en comunidades residenciales con vida propia. Es el extranjero que llegó a Bávaro por una semana y terminó comprando un apartamento para rentarlo cuando no lo usa; es el dominicano de la diáspora que, desde Nueva York o Madrid, adquiere una villa en Las Terrenas pensando en su retiro; es el fondo de inversión que desarrolla una torre de condominios en Cap Cana para comercializarla en Canadá, Estados Unidos y Europa. Todos ellos forman parte de una dinámica que hoy explica una porción creciente del capital extranjero que llega al país y que, bien gestionada, puede convertirse en uno de los pilares del desarrollo dominicano de la próxima década.
Qué entendemos por turismo inmobiliario
El turismo inmobiliario es la actividad económica que vincula la compra, el desarrollo y la explotación de bienes raíces con la demanda turística. Abarca desde las segundas residencias y las viviendas vacacionales hasta los condohoteles, las residencias de marca asociadas a cadenas hoteleras, los complejos residenciales dentro de comunidades turísticas cerradas y, de manera muy destacada en los últimos años, los inmuebles destinados al alquiler de corta estancia a través de plataformas digitales.
Lo que distingue a este segmento del mercado inmobiliario convencional es que su demanda no depende principalmente de la necesidad de vivienda de la población local, sino del atractivo del destino para quienes vienen de fuera. El comprador no evalúa solo el metro cuadrado, sino la playa cercana, la conectividad aérea, la seguridad, la oferta de golf o de marinas, la calidad de los servicios y, sobre todo, la capacidad del inmueble para generar ingresos cuando su propietario no está. En otras palabras, el turismo inmobiliario vende un estilo de vida y, al mismo tiempo, un activo financiero.
Los números que explican el auge
Las cifras del Banco Central de la República Dominicana dejan poco margen para la duda sobre la importancia que ha alcanzado este segmento. Durante el primer semestre de 2026, el país captó 3,276.5 millones de dólares en inversión extranjera directa, un crecimiento interanual de 7.7 % y el mayor monto registrado para un primer semestre en la historia. De ese total, el turismo recibió el 20.1 % y los bienes raíces el 12.4 %, de modo que ambos sectores, estrechamente conectados entre sí, concentraron el 32.5 % del capital extranjero que entró al país en esos seis meses.
La tendencia se ha mantenido en la segunda mitad del año. Entre enero y septiembre, la inversión extranjera directa rondó los 4,500 millones de dólares, con el turismo y los bienes raíces nuevamente entre los destinos más destacados, y el Banco Central proyecta que el año podría cerrar por encima de los 5,300 millones. En el primer trimestre, de hecho, el desarrollo inmobiliario llegó a representar el 14.8 % del total, una proporción que confirma que no estamos ante un fenómeno pasajero sino ante un componente estructural de la economía.
Si se mira el año completo de 2025, la inversión extranjera directa en el sector inmobiliario alcanzó 915.2 millones de dólares, con un crecimiento de 14.6 % respecto al año anterior. Es una cifra que habla por sí sola: casi mil millones de dólares de capital foráneo apostando cada año por ladrillos dominicanos, en su gran mayoría ubicados en zonas turísticas o directamente vinculados a ellas.
Todo ello ocurre en un contexto de flujo de visitantes sin precedentes. Según el Ministerio de Turismo, los destinos dominicanos recibieron 6,616,671 visitantes durante el primer semestre de 2026, un incremento de 7.7 % frente al mismo período del año anterior. Cada uno de esos viajeros es, en potencia, un futuro comprador, y la experiencia demuestra que una parte significativa de quienes vuelven una y otra vez al país termina dando el paso hacia la propiedad.
Quién está invirtiendo
Uno de los rasgos más interesantes del momento actual es la diversificación del origen del capital. Estados Unidos sigue siendo el principal inversionista en bienes raíces dominicanos, con 352.6 millones de dólares en 2025, equivalentes al 38.5 % del total. Pero la gran novedad es el empuje de España, cuya inversión inmobiliaria creció 34.7 % hasta alcanzar 299.4 millones de dólares, consolidando una relación histórica que hasta hace poco se expresaba casi exclusivamente en la propiedad de cadenas hoteleras.
A ellos se suman mercados emergentes que hace una década apenas figuraban en las estadísticas. Colombia duplicó su aporte, pasando de 31.6 a 63.7 millones de dólares, e Italia elevó su participación hasta 55.6 millones. Canadá, Francia, Alemania, Rusia antes de los cambios geopolíticos recientes y, cada vez más, varios países de Sudamérica completan un mapa de compradores que ya no depende de un solo mercado emisor.
A ese inversionista extranjero hay que añadir un actor que con frecuencia se subestima: la diáspora dominicana. Millones de dominicanos residentes en Estados Unidos, España, Italia y otros países ven en la propiedad inmobiliaria en su tierra una forma de ahorro, de conexión emocional y de planificación del retiro. Su participación, que no siempre aparece desagregada en las estadísticas de inversión extranjera, sostiene buena parte de la demanda en Santiago, en la Costa Norte y en los nuevos proyectos residenciales de Santo Domingo y sus alrededores.
Rentabilidad: el argumento que convence
Si el paisaje y el clima atraen al comprador, la rentabilidad es lo que termina de convencerlo. Datos de Global Property Guide muestran una tendencia ascendente en el rendimiento bruto de los alquileres en el país, que pasó de 6.74 % en el segundo trimestre de 2024 a 8.53 % en el primer trimestre de 2026 y a 9.21 % en el tercer trimestre de este año. Son niveles muy superiores a los que se obtienen en la mayoría de las ciudades de Europa o Norteamérica, donde los rendimientos brutos rara vez superan el 4 o 5 %.
Este diferencial se explica por varios factores combinados. Los precios de entrada todavía son competitivos frente a otros destinos del Caribe, buena parte de los ingresos por alquiler turístico se generan en dólares, la demanda de alojamiento alternativo crece de forma sostenida y el país ofrece a los extranjeros el derecho pleno a la propiedad, sin las restricciones que existen en otros mercados de la región. Para un inversionista que compara opciones, la ecuación resulta difícil de ignorar.
La importancia del alojamiento alternativo se refleja también en las estadísticas oficiales. El Banco Central registró que el 34 % de los visitantes que llegaron al país durante 2025 se alojó en establecimientos de corta estancia, es decir, fuera del circuito hotelero tradicional. Ya en febrero de 2024, el Ministerio de Turismo contabilizaba 47,474 propiedades de alojamiento de corta estancia, con un crecimiento cercano al 19 % en apenas un año. Detrás de esas cifras hay miles de apartamentos y villas cuya compra se justificó, precisamente, por su potencial de renta turística.
Los polos del turismo inmobiliario dominicano
El turismo inmobiliario no se distribuye de forma homogénea en el territorio, sino que se concentra en polos con identidades bien definidas, cada uno con su propio perfil de comprador y su propio nivel de precios.
Punta Cana y Bávaro constituyen el epicentro indiscutible. La combinación de un aeropuerto con conexiones directas a decenas de ciudades, la mayor planta hotelera del país y una oferta comercial y de servicios en constante expansión ha convertido la zona en el mercado más líquido y profundo para el inversionista extranjero. Allí conviven desde apartamentos de entrada pensados para la renta vacacional hasta residencias de alto lujo, y la expansión de grandes cadenas, como la reciente apertura de tres nuevos resorts de Lopesan en Playa Bávaro, sigue reforzando el atractivo del destino.
Cap Cana, Punta Cana Resort & Club y otras comunidades cerradas del Este representan el segmento de mayor valor. Su propuesta descansa en la exclusividad, la seguridad, los campos de golf de clase mundial, las marinas y una agenda de eventos internacionales de pesca, golf y tenis que posiciona estas comunidades en el radar del comprador de alto patrimonio. En este tipo de desarrollos, el turismo deportivo y el inmobiliario se retroalimentan de manera constante, porque cada torneo internacional es también una vitrina para quienes evalúan comprar una segunda residencia.
La Romana y Bayahíbe ofrecen una versión más tranquila del lujo caribeño, con Casa de Campo como referencia histórica y una demanda sostenida de compradores norteamericanos y europeos que buscan comunidades consolidadas, golf y acceso al mar.
La Costa Norte, con Puerto Plata, Sosúa y Cabarete, vive una etapa de revalorización impulsada por el crecimiento del turismo de cruceros, la mejora de la conectividad aérea y una comunidad internacional de residentes que se ha asentado allí desde hace décadas. Es un mercado que atrae tanto a jubilados como a nómadas digitales y deportistas del viento y las olas.
Samaná y Las Terrenas han construido una marca propia, asociada a la naturaleza, la gastronomía y una fuerte presencia de residentes europeos, particularmente franceses e italianos. Su atractivo se basa en un estilo de vida más pausado y en un paisaje que todavía conserva buena parte de su carácter original.
Y en el horizonte aparecen los nuevos destinos que el Estado y el sector privado están impulsando con fuerza. Miches, en la provincia El Seibo, ha comenzado a recibir marcas hoteleras de alta gama que inevitablemente arrastrarán desarrollo residencial. Pedernales, con el proyecto de Cabo Rojo, aspira a convertirse en el gran polo del suroeste y ya despierta el interés de inversionistas que quieren posicionarse antes de que los precios reflejen el potencial del destino. A ello se suma Santo Domingo, donde el turismo urbano, de negocios y cultural alimenta la demanda de apartamentos para renta corta en la Zona Colonial y en los sectores mejor ubicados de la capital.
El papel de los incentivos y del marco legal
Parte del dinamismo del turismo inmobiliario dominicano se explica por un marco de incentivos que ha permanecido estable durante más de dos décadas. La Ley 158-01 de Fomento al Desarrollo Turístico, cuyos beneficios administra el Consejo de Fomento Turístico (Confotur), permite que los proyectos turísticos aprobados disfruten de exenciones fiscales por un período determinado, beneficios que en muchos casos se trasladan al comprador final en forma de ahorros en impuestos de transferencia y de propiedad inmobiliaria. Para el inversionista, adquirir una unidad dentro de un proyecto con clasificación de Confotur puede marcar una diferencia relevante en la rentabilidad.
A esto se suma la figura del fideicomiso, establecida por la Ley 189-11, que se ha convertido en el vehículo preferido para estructurar proyectos inmobiliarios en planos. El fideicomiso protege los fondos de los compradores al separarlos del patrimonio del desarrollador y aporta una capa de transparencia que resulta especialmente valiosa para el inversionista extranjero, que compra muchas veces sin haber visitado el país más de una o dos veces.
La estabilidad macroeconómica completa el cuadro. El país proyecta generar alrededor de 50,700 millones de dólares en divisas al cierre de 2026, sus reservas internacionales superaban los 15,200 millones de dólares a finales de septiembre y el peso ha mostrado un comportamiento estable, con una apreciación de 5.4 % en lo que va de año. Para quien invierte en dólares, esa estabilidad es una garantía de que su patrimonio no se verá erosionado por sobresaltos cambiarios.
El gran debate: la regulación de las rentas cortas
Ningún análisis honesto del turismo inmobiliario dominicano puede ignorar el debate que ha marcado este año: la regulación de los alquileres de corta estancia. El crecimiento acelerado de plataformas como Airbnb ha generado beneficios evidentes, pues permitió a miles de familias dominicanas y pequeños propietarios obtener ingresos en divisas y amplió la capacidad de alojamiento del país sin necesidad de construir nuevos hoteles. Pero también ha generado tensiones con el sector hotelero, que reclama igualdad de condiciones fiscales y regulatorias, y preocupaciones sobre el impacto en el precio de la vivienda para la población local.
En ese contexto, el Ministerio de Turismo sometió a consulta pública una propuesta para crear el Registro Nacional de Alojamientos Turísticos (Renatur), que contemplaba inscribir apartamentos, villas, casas, habitaciones y bungalós destinados al alquiler vacacional y exigía a las plataformas digitales verificar ese registro antes de permitir nuevas publicaciones. La propia Airbnb manifestó su disposición a colaborar con un registro, aunque pidió una regulación proporcional que no afectara a los pequeños anfitriones. Finalmente, el Ministerio retiró el borrador para abrir una mesa de diálogo con los distintos actores, y en septiembre el presidente Luis Abinader confirmó que el Gobierno sigue estudiando cómo regular esta modalidad, en parte por su posible incidencia en los precios de la vivienda.
Mientras se define el marco, el propio mercado ha empezado a establecer sus reglas. En Santo Domingo, por ejemplo, ya es frecuente encontrar nuevas torres residenciales que prohíben expresamente el alquiler de corta estancia para preservar su carácter familiar, una señal de que el inversionista debe revisar con cuidado los reglamentos de cada condominio antes de comprar.
Mi convicción es que la regulación, lejos de ser una amenaza, puede convertirse en un factor de confianza. Un registro claro, reglas fiscales razonables y estándares mínimos de calidad y seguridad protegen al turista, al vecino y al propio propietario, y le dan al mercado la madurez que exigen los grandes inversionistas institucionales. Lo que el país necesita es una regulación inteligente, construida con el sector y no contra él, que formalice sin asfixiar.
Los riesgos que no conviene ignorar
El entusiasmo por las cifras no debe ocultar los desafíos. El primero es el riesgo de sobreoferta en algunos segmentos y zonas, especialmente en el mercado de apartamentos pequeños orientados a la renta vacacional en el Este. Cuando demasiados proyectos apuestan por el mismo producto, para el mismo cliente y en la misma zona, la ocupación y las tarifas tienden a ajustarse, y las proyecciones de rentabilidad que se presentan en las salas de venta pueden no cumplirse.
El segundo desafío es la infraestructura. El crecimiento residencial en los polos turísticos presiona los sistemas de agua potable, saneamiento, electricidad, vialidad y recolección de desechos. Si la planificación pública no acompaña el ritmo de la inversión privada, la calidad de vida en los destinos puede deteriorarse, y con ella el valor de las propiedades.
El tercero tiene que ver con la seguridad jurídica en la titulación. Aunque el país ha avanzado de manera considerable en la modernización del registro inmobiliario, todavía existen casos de terrenos con situaciones legales complejas, deslindes pendientes o superposición de derechos. Por eso resulta imprescindible que todo comprador, y con más razón el extranjero, se haga acompañar de abogados independientes y realice una debida diligencia completa antes de firmar.
El cuarto es ambiental. Las costas dominicanas son el gran activo del turismo inmobiliario, y su protección es una condición de supervivencia del modelo. La erosión costera, el sargazo, la presión sobre los ecosistemas y la construcción en zonas sensibles son riesgos que el sector debe asumir como propios. Los proyectos que integren criterios de sostenibilidad no solo cumplirán con una responsabilidad ética, sino que estarán mejor posicionados frente a un comprador internacional cada vez más exigente en este aspecto.
Por último, está el reto de la vivienda local. El turismo inmobiliario no puede convertirse en un factor que expulse a los trabajadores de los destinos que ellos mismos hacen funcionar. Los polos turísticos necesitan planes de vivienda asequible para sus colaboradores, transporte eficiente y servicios públicos de calidad, porque un destino donde quienes sirven al turista no pueden vivir con dignidad es un destino que, tarde o temprano, pierde competitividad.
Recomendaciones para el inversionista
Para quien está evaluando entrar en este mercado, la experiencia acumulada en el país permite identificar algunas buenas prácticas. La primera es elegir la ubicación con criterio de largo plazo, priorizando zonas con conectividad, servicios y una demanda turística consolidada o con proyectos públicos de infraestructura en marcha. La segunda es investigar a fondo al desarrollador, su historial de entregas, la estructura legal del proyecto y si los fondos están protegidos mediante fideicomiso. La tercera es verificar si el proyecto cuenta con clasificación de Confotur y qué beneficios concretos se trasladan al comprador.
La cuarta recomendación es revisar los reglamentos del condominio en relación con el alquiler de corta estancia, sobre todo mientras se define la regulación nacional. La quinta es hacer números realistas, descontando de los ingresos brutos los costos de administración, mantenimiento, cuotas de condominio, comisiones de plataformas, impuestos y períodos de baja ocupación. Y la sexta, quizás la más importante, es contar siempre con asesoría legal independiente, distinta de la que ofrece el vendedor.
Hacia dónde va el turismo inmobiliario dominicano
Si algo dejan claro las cifras de 2026 es que el turismo inmobiliario ya no es una actividad marginal ni un apéndice del turismo hotelero. Es un sector con peso propio en la inversión extranjera, en la generación de divisas, en el empleo de la construcción y en la configuración de los destinos. Y todo indica que su relevancia seguirá creciendo.
Varias tendencias marcarán su evolución en los próximos años. Las residencias de marca, en las que una cadena hotelera de prestigio presta su nombre y sus servicios a un proyecto residencial, ganarán protagonismo en el segmento alto. Los nómadas digitales y los trabajadores remotos seguirán ampliando la demanda de estadías medias, de uno a seis meses, que se ubican a medio camino entre la renta vacacional y la vivienda permanente. El turismo de bienestar, de salud y de retiro abrirá espacio a comunidades residenciales diseñadas para estos perfiles. Y la tecnología, con plataformas que verifican agentes, digitalizan transacciones y permiten comprar a distancia con mayor seguridad, facilitará el acceso de nuevos inversionistas, especialmente de la diáspora.
Al mismo tiempo, la expansión hacia nuevos polos como Miches y Pedernales abrirá oportunidades de valorización para quienes lleguen temprano, siempre que el desarrollo se haga con planificación, infraestructura y respeto al entorno. El reto para el país será evitar los errores del pasado, cuando el crecimiento acelerado de algunas zonas se adelantó a la capacidad de las instituciones para ordenarlo.
Como hemos venido documentando en InCaribe Media, donde seguimos de cerca la evolución de la inversión turística, la construcción y el desarrollo urbano en todo el territorio nacional, el gran desafío del turismo inmobiliario dominicano no es crecer, porque eso ya lo está haciendo, sino crecer bien. Eso significa crecer con reglas claras, con infraestructura a la altura, con sostenibilidad ambiental y con beneficios que lleguen también a las comunidades donde se levantan los proyectos.
República Dominicana tiene todo para convertirse en el gran referente del turismo inmobiliario del Caribe: ubicación, conectividad, estabilidad, seguridad jurídica en mejora constante, una marca país reconocida y un sector privado con capacidad y visión. El capital ya está llegando. Lo que está en juego ahora es la calidad del desarrollo que ese capital va a construir, y de esa calidad dependerá que el turismo inmobiliario sea recordado como el motor que transformó al país o como una oportunidad que se dejó escapar por falta de planificación.
Joan G. Feliz
Director General y Editorial | InCaribe Media
Especialista en turismo, inversión, construcción y desarrollo de destinos en República Dominicana y el Caribe.
