Por Joan G. Feliz
Hace apenas unas décadas, Bayahíbe era un pequeño pueblo de pescadores en la costa sureste de República Dominicana, un puñado de casas de madera pintadas de colores frente a un mar de aguas transparentes, donde la vida giraba alrededor de las barcas, la pesca del día y la brisa que entraba desde el Caribe. Hoy, ese mismo pueblo se ha convertido en uno de los destinos turísticos con mejor desempeño del país y en uno de los mercados inmobiliarios que más interés despierta entre compradores nacionales y extranjeros. Las grúas, los letreros de proyectos en preventa y las oficinas de venta que se multiplican a lo largo de sus calles son la prueba visible de una transformación que avanza a un ritmo que pocos habrían imaginado.
Lo que durante años fue visto principalmente como el punto de partida hacia la isla Saona, o como un lugar de descanso para quienes buscaban algo más tranquilo que Punta Cana, empieza a convertirse en un sitio donde muchas personas quieren vivir, pasar largas temporadas o invertir su dinero. Entender por qué está ocurriendo este fenómeno, qué oportunidades ofrece y qué riesgos implica es fundamental para cualquiera que siga de cerca la evolución del turismo y el mercado inmobiliario dominicano.
Un destino que no deja de crecer
El primer factor que explica el auge inmobiliario de Bayahíbe es el desempeño de su turismo. El polo La Romana-Bayahíbe cuenta actualmente con un inventario de alrededor de 6,000 habitaciones hoteleras, y según la Asociación de Hoteles y el Clúster Turístico de la zona, proyecta un crecimiento de entre 10 % y 15 % anual durante los próximos tres años, impulsado por la disponibilidad de terrenos de playa listos para nuevos desarrollos. Su presidente, Andrés Fernández, ha insistido además en la importancia de que ese crecimiento se dé con sostenibilidad e integración de las comunidades.
Las cifras de ocupación hablan por sí solas. Según el Ministerio de Turismo, Bayahíbe registró en septiembre de 2026 una ocupación hotelera de 78 %, la más alta del país junto con La Romana y por encima de destinos como Bávaro-Punta Cana, Samaná-Las Terrenas y Puerto Plata. No se trata de un dato aislado: fue el quinto mes consecutivo de alta ocupación, con 89 % en mayo, 88 % en junio, 92 % en julio y 83 % en agosto. Conviene precisar que la ocupación mide la proporción de habitaciones utilizadas y no el número total de turistas, por lo que no significa que Bayahíbe reciba más visitantes que Punta Cana, pero sí refleja una demanda sostenida y saludable, algo que cualquier inversionista valora.
En términos de volumen, el destino recibió alrededor de 1.5 millones de visitantes alojados en 2024, y cada día más de 6,000 turistas parten desde su puerto hacia la isla Saona, la excursión más famosa del país. A eso se suman las visitas al Parque Nacional Cotubanamá, antes conocido como Parque Nacional del Este, que junto con Saona concentra una porción muy significativa de todas las visitas a áreas protegidas de República Dominicana.
Lo que hace única a Bayahíbe
A diferencia de otros destinos que crecieron alrededor de grandes complejos hoteleros, Bayahíbe tiene una identidad propia que la distingue. Su principal activo es la naturaleza. El pueblo es la puerta de entrada al Parque Nacional Cotubanamá, con sus cuevas, senderos, manglares y playas protegidas, y a la isla Saona, con sus piscinas naturales y arenas blancas. Sus aguas, de las más claras del Caribe dominicano, lo han convertido en uno de los mejores destinos de buceo del país, con arrecifes, paredes submarinas y barcos hundidos que atraen a buceadores de todo el mundo. Sus playas, además, han recibido la certificación Bandera Azul, un sello internacional de calidad ambiental y de servicios.
Bayahíbe es también el hogar de la Rosa de Bayahíbe, una cactácea endémica que se ha convertido en la flor nacional del país, símbolo de una riqueza natural que la comunidad y las autoridades tienen la responsabilidad de proteger.
A todo ello se suma un elemento que resulta cada vez más atractivo para el comprador moderno: el carácter de pueblo. A pesar del crecimiento, Bayahíbe conserva el encanto de una comunidad costera auténtica, con su malecón, sus pequeños restaurantes de pescado fresco, sus colmados y su vida de barrio. Esa combinación de naturaleza, mar y autenticidad es precisamente lo que buscan muchos de los nuevos residentes, cansados de destinos donde todo parece diseñado exclusivamente para el turista.
Una ubicación estratégica
La geografía también juega a favor de Bayahíbe. El pueblo se encuentra a pocos minutos de La Romana y de su aeropuerto internacional, y está conectado por la Autovía del Coral con Higüey y con Punta Cana, cuyo aeropuerto es la principal puerta de entrada de turistas al país. Esta conectividad permite que un comprador extranjero llegue a su propiedad en poco tiempo desde el aeropuerto, un factor decisivo a la hora de elegir dónde invertir en una segunda residencia.
La cercanía con Casa de Campo, uno de los complejos de lujo más prestigiosos del Caribe, con su marina de reconocimiento mundial, sus campos de golf y Altos de Chavón, añade otro atractivo. Quien vive en Bayahíbe tiene a su alcance una oferta de golf, gastronomía, cultura y servicios de alto nivel sin necesidad de pagar los precios de una comunidad cerrada de lujo.
Desde el punto de vista administrativo, Bayahíbe pertenece al municipio de San Rafael del Yuma, en la provincia La Altagracia, aunque su vínculo turístico histórico con La Romana ha generado durante años cierta confusión sobre su ubicación e incluso debates entre ambas provincias. Más allá de esa discusión, lo cierto es que el pueblo se beneficia de su posición entre los dos grandes polos turísticos del Este.
La fiebre inmobiliaria
En este contexto, no sorprende que Bayahíbe viva una auténtica fiebre de turismo inmobiliario. Basta recorrer sus calles para ver la cantidad de proyectos residenciales en construcción, en preventa o recién entregados. La Junta Municipal de Bayahíbe, de hecho, percibe millones de pesos en impuestos municipales gracias a este auge, lo que le da una capacidad de inversión que hace pocos años habría sido impensable.
La oferta es amplia y diversa. En el mercado se pueden encontrar desde estudios amueblados en proyectos de pequeña escala, con precios de entrada que, según inmobiliarias de la zona, parten de alrededor de 55,000 dólares, hasta apartamentos de una y dos habitaciones en residenciales con piscina y rooftop que se ofrecen entre los 89,000 y los 240,000 dólares, y villas con piscina privada en zonas como El Farallón, cuyos precios superan los 260,000 dólares. Muchos de estos proyectos están pensados explícitamente para la renta vacacional, con amenidades como piscinas, gimnasios, spas, canchas de pádel, áreas de coworking y servicios de administración para propietarios que no residen en el país.
Entre los desarrollos más recientes destaca Velero at Bayahíbe, de la empresa Solaire Properties, que en octubre de este año dio el primer picazo de un complejo residencial de arquitectura contemporánea que contará con piscinas, un rooftop con piscina infinita, gimnasio, spa, restaurante, cancha de pádel y áreas recreativas, con entrega prevista para diciembre de 2028. Su llegada confirma que los desarrolladores siguen apostando por el destino con proyectos de mayor escala y estándares más altos.
El crecimiento también empieza a reflejarse en iniciativas que van más allá de la vivienda. La desarrolladora BECCA, impulsada por el empresario Federico Castillo, presentó este año el primer edificio de estacionamientos, almacenes y casilleros de la zona de Bayahíbe y La Romana, con espacios desde 14,000 dólares que, según la empresa, ofrecen una renta anual garantizada de 6 %. Más allá de la propuesta comercial, el proyecto pone sobre la mesa una necesidad real: la de dotar al destino de la infraestructura urbana que exige su crecimiento, desde estacionamientos hasta soluciones logísticas para residentes y negocios.
Quién está comprando en Bayahíbe
El perfil del comprador en Bayahíbe es variado, y esa diversidad es una de las fortalezas del mercado. Por un lado están los inversionistas que buscan generar ingresos mediante el alquiler vacacional, atraídos por la alta ocupación del destino y por la demanda de turistas que prefieren alojarse en apartamentos en lugar de hoteles. Por otro, están los extranjeros que buscan una segunda residencia para pasar los meses de invierno, en su mayoría procedentes de Europa, Canadá y Estados Unidos, y que encuentran en Bayahíbe una alternativa más tranquila y auténtica que otros destinos del Caribe.
Existe también un grupo creciente de personas que deciden establecerse de forma permanente: jubilados que buscan un clima agradable y un costo de vida razonable, trabajadores remotos que pueden ejercer su profesión desde cualquier lugar con buena conexión a internet y emprendedores que abren pequeños negocios vinculados al turismo, como restaurantes, centros de buceo, tiendas o servicios de alquiler.
Y, por supuesto, está el comprador dominicano. Profesionales de Santo Domingo, Santiago y otras ciudades del país, así como miembros de la diáspora, ven en Bayahíbe un lugar ideal para una casa de playa o una inversión patrimonial. La relativa cercanía con la capital, a poco más de una hora y media por carretera, convierte al destino en una opción cómoda para escapadas de fin de semana.
La presencia de una comunidad internacional consolidada, especialmente de origen italiano, que desde hace años vive y trabaja en Bayahíbe y Dominicus, ha contribuido además a crear un ambiente cosmopolita, con una oferta gastronómica y de servicios que hace la vida más cómoda para el residente extranjero.
Dominicus y las nuevas zonas de expansión
El avance inmobiliario no se limita al casco del pueblo. Dominicus, la zona contigua donde se concentran varios de los grandes hoteles todo incluido y algunas de las mejores playas del destino, ha visto surgir numerosos proyectos residenciales, desde condominios de baja altura hasta desarrollos de villas. Su cercanía con la playa y con los servicios hoteleros la convierte en una de las áreas más buscadas por los compradores que priorizan el acceso al mar.
Al mismo tiempo, el crecimiento se ha ido extendiendo hacia zonas como El Farallón y los terrenos ubicados a lo largo de la carretera de acceso, donde los precios del suelo todavía son más accesibles y permiten proyectos con espacios más amplios. Para el inversionista, estas zonas de expansión representan una oportunidad de entrar a precios menores con potencial de valorización, aunque también exigen una evaluación más cuidadosa de los servicios disponibles y del desarrollo futuro del entorno.
Las ventajas para el inversionista
Desde el punto de vista de la inversión, Bayahíbe ofrece varias ventajas que explican su atractivo. La primera es la demanda turística sostenida, que se traduce en buenas perspectivas de ocupación para los inmuebles destinados al alquiler vacacional. La segunda es que los precios de entrada todavía son inferiores a los de zonas más consolidadas como Cap Cana o Casa de Campo, lo que permite acceder al mercado con montos más moderados y con margen para la valorización.
La tercera ventaja es la diversificación de la demanda, que no depende de un solo mercado emisor ni de un solo tipo de cliente. La cuarta es el marco general que ofrece República Dominicana al inversionista extranjero, que puede adquirir propiedades sin restricciones, y que en el caso de proyectos clasificados por el Consejo de Fomento Turístico (Confotur) puede beneficiarse de exenciones fiscales que mejoran la rentabilidad. Y la quinta es el uso cada vez más extendido de la figura del fideicomiso para estructurar los proyectos en planos, lo que aporta mayor seguridad a los fondos de los compradores.
Los desafíos de crecer tan rápido
Sin embargo, sería irresponsable hablar del auge inmobiliario de Bayahíbe sin señalar los desafíos que acompañan un crecimiento tan acelerado. El primero y más visible es la infraestructura urbana. Las calles del pueblo, angostas y pensadas para un pequeño asentamiento de pescadores, ya muestran signos de saturación, y el aumento del número de residentes, turistas y vehículos obligará en el futuro a ampliarlas y a reorganizar el tránsito para evitar un colapso. El estacionamiento, como demuestra el surgimiento de proyectos específicos para resolverlo, se ha convertido en un problema real.
El segundo desafío es el de los servicios básicos. El agua potable, el tratamiento de aguas residuales, la energía eléctrica y la recolección de desechos deben crecer al mismo ritmo que la construcción. Un destino cuyo principal atractivo es la calidad de sus aguas y de su entorno natural no puede permitirse que el desarrollo residencial deteriore el mar o las playas por falta de infraestructura sanitaria adecuada.
El tercero es el riesgo de sobreoferta en determinados segmentos. La proliferación de proyectos de apartamentos pequeños orientados a la renta vacacional podría, en algún momento, generar una competencia que reduzca las tarifas y la ocupación de este tipo de inmuebles. El inversionista debe analizar con cuidado las proyecciones de rentabilidad que se presentan en las salas de venta y hacer sus propios números, considerando los costos de administración, mantenimiento, cuotas de condominio, impuestos y periodos de baja demanda.
El cuarto desafío es ambiental. Bayahíbe vive de su naturaleza, y la presión del desarrollo sobre la costa, los manglares, los arrecifes y las áreas protegidas cercanas es una amenaza que no puede ignorarse. La preservación del Parque Nacional Cotubanamá, de la isla Saona y de especies emblemáticas como la Rosa de Bayahíbe es una condición indispensable para que el destino conserve su atractivo a largo plazo.
El quinto es la regulación de los alquileres de corta estancia, un tema que el Gobierno sigue estudiando a nivel nacional y cuya definición podría afectar las condiciones de operación de muchos inmuebles. Mientras se aclara el marco, conviene que el comprador revise con atención los reglamentos de cada condominio y se mantenga informado sobre los cambios normativos.
Por último, está el reto social. El auge inmobiliario puede elevar el costo de la vivienda para la población local y desplazar a las familias que históricamente han vivido en el pueblo. El crecimiento de Bayahíbe debe incluir a su gente, con oportunidades de empleo, formación, emprendimiento y acceso a una vivienda digna para quienes trabajan en el turismo.
Recomendaciones para quien quiere invertir
Para quienes estén considerando invertir en Bayahíbe, la experiencia acumulada en el mercado permite ofrecer algunas recomendaciones prácticas. Es fundamental investigar a fondo al desarrollador, conocer su historial de proyectos entregados y verificar que el proyecto cuente con todos los permisos correspondientes. Conviene comprobar si la estructura legal incluye un fideicomiso que proteja los fondos de los compradores y si el proyecto tiene clasificación de Confotur.
También es recomendable visitar personalmente la zona, recorrer los alrededores del proyecto en distintos horarios, evaluar el acceso a la playa y a los servicios, y conversar con residentes y propietarios. Antes de comprar con la intención de alquilar, hay que revisar si el reglamento del condominio permite la renta vacacional y analizar con realismo la competencia que existe en la zona. Y, sobre todo, es imprescindible contar con un abogado independiente que revise la documentación, el estado del título y los contratos antes de firmar cualquier compromiso.
Hacia dónde va Bayahíbe
Todo indica que el crecimiento de Bayahíbe continuará en los próximos años. La proyección de crecimiento hotelero del destino, la disponibilidad de terrenos de playa, el interés de desarrolladores con proyectos de mayor escala y la llegada de nuevos residentes nacionales e internacionales apuntan a un mercado que seguirá expandiéndose. La pregunta no es si Bayahíbe seguirá creciendo, sino cómo lo hará.
Como hemos venido documentando en InCaribe Media al dar seguimiento a la evolución del turismo, la construcción y la inversión inmobiliaria en el Este del país, Bayahíbe se encuentra en un momento decisivo. Tiene la oportunidad de convertirse en un modelo de desarrollo turístico e inmobiliario equilibrado, que combine la llegada de inversión con la protección de su naturaleza y la preservación de su identidad, o de repetir los errores de otros destinos que crecieron sin planificación y terminaron perdiendo parte de lo que los hacía especiales.
Para lograr lo primero, será necesario un esfuerzo conjunto entre las autoridades nacionales y municipales, los desarrolladores, los hoteleros y la comunidad. Hace falta un plan de ordenamiento territorial claro, inversiones en infraestructura vial, sanitaria y de servicios, reglas que protejan las áreas naturales y una visión compartida sobre el tipo de destino que se quiere construir. Los recursos que hoy genera el auge inmobiliario a través de los impuestos municipales representan una oportunidad para financiar esas mejoras.
Bayahíbe ha dejado de ser solamente el punto de partida hacia Saona. Para muchos, es ya un lugar donde vivir, invertir y construir un proyecto de vida frente al Caribe. Si el pueblo logra crecer sin perder la esencia que lo hizo especial, su historia podrá contarse en el futuro como uno de los grandes éxitos del turismo dominicano: el de un pequeño pueblo de pescadores que supo transformarse sin dejar de ser él mismo.
Joan G. Feliz
Director General y Editorial | InCaribe Media
Especialista en turismo, inversión, construcción y desarrollo de destinos en República Dominicana y el Caribe.
