Por Joan G. Feliz
Comprar una casa en República Dominicana es una de las decisiones más importantes que puede tomar una familia o un inversionista, y también una de las que más dudas genera. ¿Qué documentos debo revisar? ¿Cuánto se paga en impuestos? ¿Puede un extranjero comprar sin ser residente? ¿Es mejor comprar en planos o una vivienda terminada? ¿Cómo evito una estafa? Esta guía responde, paso a paso, todo lo que necesitas saber para comprar una casa o un apartamento en República Dominicana con seguridad, ya seas dominicano residente en el país, miembro de la diáspora o inversionista extranjero.
El momento es especialmente relevante. El mercado inmobiliario dominicano vive una etapa de crecimiento sostenido, impulsado por la llegada récord de turistas, la expansión de nuevos polos como Miches, Bayahíbe y Pedernales, el auge del alquiler vacacional y el interés creciente de compradores de Estados Unidos, Europa y América Latina. Pero un mercado dinámico también exige más cuidado, porque junto a proyectos serios conviven ofertas que no cumplen con lo prometido. Comprar bien depende, sobre todo, de informarse antes de firmar.
¿Puede cualquier persona comprar una casa en República Dominicana?
Sí. Una de las grandes ventajas del país es que no existen restricciones para que los extranjeros compren propiedades. No necesitas ser residente, no requieres una visa especial ni un socio dominicano, y una vez inscrito el inmueble a tu nombre tienes exactamente los mismos derechos que cualquier propietario dominicano. Basta con un pasaporte vigente para iniciar la compra.
Para los dominicanos residentes en el país o en el exterior, el proceso es el mismo, con la ventaja adicional de que pueden acceder a programas de vivienda y a incentivos específicos, como la exención del impuesto de transferencia en determinadas viviendas de bajo costo, que explicamos más adelante.
Existe, además, un beneficio que muchos inversionistas desconocen: según la normativa migratoria vigente, una inversión inmobiliaria de un monto significativo, generalmente a partir de 200,000 dólares, puede abrir la puerta a solicitar la residencia por inversión. Si este es tu objetivo, consulta con un abogado especializado en migración antes de comprar, porque los requisitos y montos deben verificarse en cada caso.
Paso 1: define tu objetivo y tu presupuesto real
Antes de visitar una sola propiedad, responde una pregunta clave: ¿para qué quieres la casa? No es lo mismo comprar una vivienda para vivir de forma permanente que una segunda residencia de playa o un apartamento para alquilar en plataformas como Airbnb. El objetivo define la zona, el tipo de inmueble, el tamaño y hasta la forma de financiamiento.
Si buscas vivienda principal, prioriza la cercanía a tu trabajo, colegios, centros de salud y servicios. Si buscas una inversión para renta vacacional, lo más importante es la demanda turística de la zona, la cercanía a la playa o a los atractivos y, muy importante, que el reglamento del condominio permita los alquileres de corta estancia, algo que cada vez más edificios prohíben.
En cuanto al presupuesto, no te quedes solo con el precio de venta. Al comprar en República Dominicana debes reservar entre un 4 % y un 5 % adicional para los gastos de cierre, que incluyen el impuesto de transferencia, los honorarios legales y los costos de registro. Si vas a financiar, suma también los gastos de cierre del préstamo hipotecario, el seguro y la tasación.
Paso 2: elige la zona correcta
La ubicación es el factor que más influye en el valor futuro de una propiedad. En República Dominicana, los principales mercados tienen perfiles muy distintos.
Santo Domingo concentra la mayor demanda de vivienda principal, con sectores consolidados de alto valor como Piantini, Naco, Evaristo Morales y Bella Vista, y zonas en expansión con precios más accesibles en Santo Domingo Este, Norte y Oeste. Santiago, la segunda ciudad del país, ofrece un mercado estable con fuerte presencia de compradores de la diáspora.
En el Este, Punta Cana y Bávaro son el epicentro del turismo inmobiliario y del alquiler vacacional, mientras que Cap Cana y Casa de Campo, en La Romana, representan el segmento de lujo con golf, marinas y comunidades cerradas. Bayahíbe vive un auge inmobiliario impulsado por una de las ocupaciones hoteleras más altas del país, y Miches se perfila como el destino emergente de alta gama.
En el norte, Puerto Plata, Sosúa y Cabarete atraen a jubilados, nómadas digitales y amantes de los deportes acuáticos, mientras que Samaná y Las Terrenas seducen a quienes buscan naturaleza y un estilo de vida relajado. Juan Dolio, a menos de una hora de la capital, es una opción de playa muy buscada por compradores de Santo Domingo.
Un buen consejo es visitar la zona en distintos días y horarios, conversar con residentes y recorrer los alrededores del proyecto. Lo que se ve en un render no siempre coincide con la realidad del entorno.
Paso 3: ¿comprar en planos o una vivienda terminada?
Esta es una de las decisiones más importantes. Comprar en planos, es decir, antes de que el proyecto esté construido, suele permitir precios más bajos, planes de pago flexibles durante la construcción y una mayor valorización al momento de la entrega. Es la modalidad más común en los proyectos nuevos del país.
La contrapartida es el riesgo: retrasos en la entrega, cambios en las terminaciones o, en el peor de los casos, proyectos que no se terminan. Por eso, si compras en planos, es fundamental investigar a fondo al desarrollador y verificar la estructura legal del proyecto.
Comprar una vivienda terminada, en cambio, te permite ver exactamente lo que adquieres, mudarte o alquilar de inmediato y reducir el riesgo de construcción. A cambio, el precio suele ser mayor y el margen de valorización inmediata, menor.
Paso 4: investiga al desarrollador o al vendedor
Antes de entregar un solo peso, investiga quién te vende. Si es un desarrollador, revisa su trayectoria: cuántos proyectos ha entregado, si cumplió los plazos, qué dicen los propietarios de sus proyectos anteriores y si tiene reclamos o litigios. Visita, si es posible, alguno de sus proyectos terminados.
Verifica que el proyecto cuente con los permisos de construcción correspondientes del Ministerio de Vivienda y Edificaciones (MIVED) y del ayuntamiento, y con la licencia ambiental cuando aplique. Pregunta si el terreno es propiedad del desarrollador y si está deslindado.
Si compras a un particular, confirma que la persona que vende es realmente el propietario registrado o que tiene un poder válido para vender. Desconfía de precios muy por debajo del mercado, de presiones para pagar rápido o de solicitudes de transferencias a cuentas personales sin contrato.
Paso 5: verifica que el título esté en orden (el paso más importante)
En República Dominicana, la propiedad de un inmueble se demuestra con el Certificado de Título expedido por el Registro de Títulos, dentro del sistema establecido por la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario. Este es, sin duda, el paso más importante de toda la compra.
Tu abogado debe solicitar al Registro de Títulos una certificación del estado jurídico del inmueble, que confirma quién es el propietario, si existen hipotecas, embargos, oposiciones u otras cargas, y si hay alguna anotación que impida la venta. También debe verificar que el inmueble esté deslindado, es decir, que tenga sus límites definidos y aprobados por Mensuras Catastrales, y que el certificado corresponda a un título individual y no a una porción de una parcela mayor sin delimitar.
Además, conviene confirmar en la Dirección General de Impuestos Internos (DGII) que el inmueble esté al día con el Impuesto al Patrimonio Inmobiliario, si aplica, y, en el caso de apartamentos, solicitar a la administración del condominio una certificación de que no existen deudas de mantenimiento.
Un título con problemas puede convertir el sueño de la casa propia en años de litigio. Nunca omitas este paso, por más confianza que tengas en el vendedor.
Paso 6: contrata a un abogado independiente
Muchos compradores cometen el error de confiar únicamente en el abogado del vendedor o del desarrollador. Aunque sea un profesional honesto, su función es proteger los intereses de quien lo contrató. Lo recomendable es tener tu propio abogado, especializado en derecho inmobiliario, que revise el título, los contratos y los permisos, y te acompañe hasta la inscripción final de la propiedad a tu nombre.
Los honorarios legales suelen representar alrededor del 1 % al 1.5 % del valor de la propiedad, una inversión mínima frente a la tranquilidad que ofrece. Si resides en el exterior, tu abogado también puede representarte mediante un poder notarial, de modo que no necesites viajar para cada trámite.
Paso 7: entiende el fideicomiso y la Ley Confotur
Dos figuras legales pueden marcar una gran diferencia en tu compra. La primera es el fideicomiso, regulado por la Ley 189-11, que se ha convertido en el mecanismo más utilizado para desarrollar proyectos en planos. En un fideicomiso, el terreno y los fondos aportados por los compradores se separan del patrimonio del desarrollador y quedan administrados por una entidad fiduciaria. Esto ofrece una protección adicional al comprador, porque reduce el riesgo de que su dinero se destine a otros fines. Siempre que compres en planos, pregunta si el proyecto está estructurado bajo un fideicomiso y cuál es la fiduciaria responsable.
La segunda es la Ley 158-01 de Fomento al Desarrollo Turístico, conocida como Ley Confotur. Los proyectos turísticos clasificados por el Consejo de Fomento Turístico pueden ofrecer a los compradores exenciones fiscales importantes, como la del impuesto de transferencia y la del IPI por un período determinado. Si compras en una zona turística, verifica si el proyecto tiene clasificación de Confotur vigente y qué beneficios concretos se trasladan al comprador.
Paso 8: firma el contrato correcto
En la mayoría de las compras, el proceso comienza con un contrato de reserva, que separa la unidad mediante un pago inicial, seguido de un contrato de promesa de compraventa, que establece el precio, la forma de pago, el plazo de entrega, las especificaciones del inmueble y las penalidades en caso de incumplimiento. Una vez completado el pago y, en el caso de proyectos en planos, entregada la vivienda, se firma el contrato definitivo de compraventa ante notario.
Lee cada cláusula con tu abogado antes de firmar. Presta atención especial a los plazos de entrega y a las penalidades por retraso, a lo que ocurre si decides desistir de la compra, a las terminaciones y equipamientos incluidos, a las cuotas de mantenimiento estimadas y al reglamento del condominio. Asegúrate de que todos los pagos se hagan a cuentas a nombre de la empresa o de la fiduciaria, nunca en efectivo ni a cuentas personales, y guarda siempre los comprobantes.
Paso 9: financiamiento: cómo obtener un préstamo hipotecario
Si no vas a pagar al contado, los bancos y asociaciones de ahorros y préstamos del país ofrecen préstamos hipotecarios para vivienda. Por lo general, financian una parte del valor del inmueble, mientras que el comprador aporta un inicial, y los plazos pueden extenderse durante muchos años. Las condiciones varían según la entidad, el perfil del cliente y el tipo de vivienda, por lo que conviene comparar varias ofertas.
Para solicitar un préstamo te pedirán, como mínimo, tu documento de identidad, comprobantes de ingresos, historial crediticio, estados de cuenta y la tasación del inmueble realizada por un tasador aprobado por la entidad. Los dominicanos residentes en el exterior y los extranjeros también pueden acceder a financiamiento, aunque suelen enfrentar requisitos adicionales y un porcentaje de financiamiento menor.
En proyectos en planos, lo habitual es pagar el inicial durante la construcción y financiar el resto con un préstamo hipotecario al momento de la entrega. Por eso, es recomendable precalificar con un banco antes de comprometerte, para asegurarte de que podrás completar el pago cuando llegue el momento.
Paso 10: paga los impuestos y registra la propiedad a tu nombre
La compra no termina cuando firmas el contrato definitivo. Para que la casa sea legalmente tuya, debes pagar el impuesto de transferencia y registrar el inmueble a tu nombre.
El Impuesto de Transferencia Inmobiliaria equivale al 3 % del valor del inmueble, calculado sobre el valor de la venta o el valor registrado por la DGII, el que sea mayor. Según la DGII, debe pagarse a más tardar seis meses después de la fecha del contrato de venta, y es un requisito indispensable para inscribir la transferencia en el Registro de Títulos.
Una vez pagado el impuesto, tu abogado depositará en el Registro de Títulos el contrato de compraventa, el recibo de pago del impuesto y los demás documentos requeridos. Tras completar el proceso, el Registro emitirá un nuevo Certificado de Título a tu nombre. Solo entonces eres legalmente el propietario.
¿Cuánto se paga en impuestos al comprar una casa en República Dominicana?
Al momento de la compra, el principal impuesto es el de transferencia, del 3 % del valor del inmueble. Por ejemplo, en una vivienda de 6 millones de pesos, el impuesto sería de 180,000 pesos.
Existe una exención importante para la vivienda de bajo costo. De acuerdo con la DGII, la compra de una primera vivienda calificada como de bajo costo, cuyo valor no supere el límite que establece cada año la propia DGII, actualmente alrededor de 5.2 millones de pesos, puede estar exenta del impuesto de transferencia si cumple las condiciones establecidas, entre ellas que el proyecto esté desarrollado bajo un fideicomiso de vivienda de bajo costo. Consulta con tu abogado si tu compra califica.
Después de la compra, debes tener en cuenta el Impuesto al Patrimonio Inmobiliario (IPI), un impuesto anual del 1 % que se aplica sobre el valor del patrimonio inmobiliario que supere el monto exento. Para 2026, la DGII fijó ese monto en RD$10,695,494 para las personas físicas, de modo que si el valor total de tus inmuebles, según la valoración de la DGII, no supera esa cifra, no pagas IPI. El impuesto se paga en dos cuotas, con fechas límite el 11 de marzo y el 11 de septiembre de cada año. Están exentas, entre otras, la vivienda que sea el único patrimonio inmobiliario de una persona de 65 años o más. Ten en cuenta que, para los fideicomisos, el IPI se aplica sin el monto exento.
Si alquilas tu propiedad, los ingresos por alquiler están sujetos al Impuesto sobre la Renta, y si vendes en el futuro con ganancia, podría aplicarse el impuesto sobre la ganancia de capital. Un contador puede ayudarte a cumplir con estas obligaciones.
Los errores más comunes al comprar una casa en República Dominicana
La experiencia del mercado muestra que la mayoría de los problemas se repiten. El más grave es comprar sin verificar el título, confiando en documentos que entrega el vendedor sin una certificación del Registro de Títulos. Otro error frecuente es pagar en efectivo o a cuentas personales sin un contrato firmado, lo que deja al comprador sin pruebas en caso de conflicto.
También es común no leer el reglamento del condominio y descubrir después que el edificio prohíbe el alquiler vacacional, o que las cuotas de mantenimiento son mucho más altas de lo esperado. Muchos compradores se dejan llevar por las proyecciones de rentabilidad de las salas de venta sin hacer sus propios números, considerando la administración, el mantenimiento, los impuestos y los periodos de baja ocupación.
Por último, un error que puede salir muy caro es no contratar un abogado independiente o no completar el registro de la propiedad a tu nombre después de pagar. Mientras el título no esté inscrito a tu nombre, la casa no es legalmente tuya.
Lista de verificación antes de firmar
Antes de comprometerte con cualquier compra, asegúrate de haber cumplido con lo esencial: que conoces al vendedor o desarrollador y su historial, que tu abogado independiente revisó la certificación del estado jurídico del inmueble y confirmó que está deslindado y libre de cargas, que el proyecto cuenta con permisos y, si es en planos, con un fideicomiso, que sabes si tiene clasificación de Confotur, que leíste y entendiste el contrato y el reglamento del condominio, que calculaste el presupuesto total incluyendo impuestos y gastos de cierre, que tienes tu financiamiento precalificado si lo necesitas y que todos tus pagos quedarán documentados a nombre de la empresa o la fiduciaria.
Preguntas frecuentes sobre comprar una casa en República Dominicana
¿Un extranjero puede comprar una casa en República Dominicana? Sí. No hay restricciones para que los extranjeros compren propiedades, no necesitan ser residentes y tienen los mismos derechos que un propietario dominicano. Solo necesitan un pasaporte vigente.
¿Cuánto cuesta el impuesto de transferencia de una vivienda? Es el 3 % del valor del inmueble, calculado sobre el precio de venta o el valor registrado por la DGII, el que sea mayor. Algunas viviendas de bajo costo y proyectos con clasificación de Confotur pueden estar exentos.
¿Cuál es el monto exento del IPI en 2026? Para las personas físicas, la DGII fijó el monto exento en RD$10,695,494. Solo se paga el 1 % sobre el valor que exceda esa cifra.
¿Cuánto son los gastos de cierre al comprar una casa? En general, entre un 4 % y un 5 % del valor del inmueble, incluyendo el impuesto de transferencia, los honorarios legales y los costos de registro, sin contar los gastos del préstamo hipotecario si lo hay.
¿Es seguro comprar en planos en República Dominicana? Puede serlo, siempre que investigues al desarrollador, verifiques los permisos y el título del terreno, y prefieras proyectos estructurados bajo un fideicomiso regulado por la Ley 189-11.
¿Puedo comprar una casa en República Dominicana desde el exterior? Sí. Muchos dominicanos de la diáspora y extranjeros compran a distancia otorgando un poder notarial a su abogado, quien los representa en la firma y los trámites de registro.
¿Comprar una propiedad me da la residencia dominicana? Una inversión inmobiliaria de monto significativo, generalmente a partir de 200,000 dólares, puede permitir solicitar la residencia por inversión, sujeto a los requisitos migratorios vigentes. Consulta con un abogado especializado.
Comprar bien es comprar informado
República Dominicana ofrece condiciones muy atractivas para comprar vivienda: un mercado en crecimiento, apertura total a la inversión extranjera, un sistema de registro inmobiliario que da seguridad jurídica cuando se usa correctamente, incentivos fiscales en zonas turísticas y en viviendas de bajo costo, y una demanda turística que convierte muchas propiedades en fuentes de ingreso. Pero esas ventajas solo se aprovechan plenamente cuando la compra se hace con los pasos correctos.
Como venimos insistiendo en InCaribe Media, donde damos seguimiento diario al mercado inmobiliario, la construcción y el turismo en República Dominicana, la mejor protección del comprador es la información. Investigar al vendedor, verificar el título, contar con un abogado independiente, entender los impuestos y leer cada contrato antes de firmar marcan la diferencia entre una inversión exitosa y un problema de años.
Esta guía tiene un propósito informativo y no sustituye la asesoría legal o financiera personalizada. Antes de comprar, consulta siempre con un abogado especializado en derecho inmobiliario y, si vas a financiar, con tu entidad bancaria.
Joan G. Feliz
Director General y Editorial | InCaribe Media
Especialista en turismo, inversión, construcción y desarrollo de destinos en República Dominicana y el Caribe.
