Cuando se habla de marinas en República Dominicana, la conversación suele comenzar y terminar en los barcos: cuántos atracaderos tiene, de qué tamaño son los yates que puede recibir, qué torneos organiza. Todo eso importa, pero deja por fuera lo esencial. Una marina no es una obra de concreto en el borde del mar con espacio para amarrar embarcaciones. Eso es un muelle. Una marina, en el sentido completo de la palabra, es un pedazo de ciudad que vive mirando al agua, con restaurantes, comercios, residencias, servicios, empleos y gente que llega, se queda y vuelve. Y es precisamente esa vida alrededor del agua, y no el muelle en sí, lo que termina definiendo el valor de todo lo que la rodea.
Esta diferencia, que parece de matiz, es en realidad la clave para entender por qué algunos destinos náuticos multiplican el valor de sus propiedades durante décadas mientras otros, con una inversión parecida, se quedan con una infraestructura costosa y poco aprovechada. La plusvalía no la produce el atracadero, la produce la comunidad que se forma a su alrededor.
Lo que dicen los números en otros mercados
Los países con más tradición náutica tienen esta lección bien aprendida, y sus cifras la confirman. En el Reino Unido, un estudio de la firma inmobiliaria eXp UK encontró que el precio promedio de una vivienda cercana a una marina se sitúa alrededor de 12.7 % por encima del promedio nacional, y que en algunos enclaves la diferencia es mucho mayor: en Yarmouth Harbour, en la isla de Wight, las propiedades cercanas a la marina cuestan más de 61 % por encima del resto de su localidad, y en lugares como Port Solent, en Portsmouth, o Port Pendennis, en Cornualles, la prima ronda el 30 %.
Lo más interesante de ese estudio, sin embargo, no está en las primas, sino en las excepciones. En otras marinas del mismo país, como la de Wick, en las Highlands escocesas, las viviendas cercanas resultaron ser más de 50 % más baratas que las del resto de su zona. Es decir, tener una marina cerca no garantiza por sí solo ningún aumento de valor. Las marinas que disparan la plusvalía son las que se convirtieron en destinos, con vida comercial, oferta gastronómica, actividad durante todo el año y una identidad propia. Las que se quedaron como simples puntos de amarre no movieron la aguja.
En Estados Unidos, las investigaciones de Collateral Analytics sobre más de un millón de propiedades frente al agua encontraron que las viviendas frente al océano tienen, en promedio, una prima cercana al 45 % sobre propiedades comparables sin esa ubicación. Y si se quiere ver hasta dónde puede llegar el impacto económico de una cultura náutica bien desarrollada, basta mirar el sur de la Florida. Según la Marine Industries Association of South Florida, la industria náutica genera un impacto económico cercano a US$9,700 millones solo en el condado de Broward, donde está Fort Lauderdale, y sostiene alrededor de 121,000 empleos en ese condado y unos 149,000 en toda la región. Fort Lauderdale no se ganó el título de capital mundial del yachting por tener muelles, sino por haber construido alrededor del agua una economía completa de astilleros, marinas, servicios, comercio, formación técnica y vivienda.
República Dominicana ya tiene la base
La buena noticia es que el país no parte de cero. Al contrario, cuenta con algunas de las marinas mejor valoradas del Caribe y con ejemplos muy claros de lo que ocurre cuando una marina se concibe como comunidad.
Marina Casa de Campo, inaugurada en 2001 en la desembocadura del río Chavón, es probablemente el mejor ejemplo. Nació con la idea de impulsar la vela, pero con el tiempo se convirtió en un destino en sí misma, con restaurantes frente al agua, plazas comerciales, una temporada de pesca que atrae a competidores de la región y espacios como el Marina Riverside Center, construido con una inversión cercana a los US$5 millones para recibir congresos, bodas y eventos. Hoy no se puede entender el valor de las villas y residencias de Casa de Campo sin la marina, del mismo modo que no se puede entender la marina sin la comunidad que la rodea.
Cap Cana ofrece otro caso de estudio muy elocuente. Su marina, inaugurada en 2007 y con más de 160 atracaderos para embarcaciones de hasta 100 pies, se convirtió en el corazón del destino, rodeada por cerca de 690 unidades residenciales y por una oferta gastronómica que la ha consolidado como punto de encuentro tanto para residentes como para visitantes. Tradiciones como su desfile navideño de embarcaciones, que reúne cada año a cientos de personas, muestran exactamente eso que un simple muelle nunca podrá ofrecer: vida de comunidad.
A ellas se suman Ocean World en Puerto Plata, que combina marina con entretenimiento, casino y espectáculos; Puerto Bahía en Samaná, que este año lanzó su Marina Weekend con el respaldo del Ministerio de Turismo y de un amplio grupo de empresas, entre ellas Banreservas, Banco BDI, Arajet y Brugal; Marina Punta Cana, el Club Náutico de Santo Domingo, el Club Náutico de Montecristi, Dockside y el proyecto de Punta Arena en Baní, que se encuentra en desarrollo. Cada una tiene su perfil, pero las que más valor han generado a su alrededor son, precisamente, las que entendieron que su negocio no era solo amarrar barcos.
El turismo que llega por mar
Las cifras del segmento náutico dominicano confirman que este no es un nicho menor. Según la Asociación Dominicana de Marinas Deportivas y Clubes Náuticos (ADMC), en 2023 llegaron al país más de 3,000 embarcaciones, y el sector proyecta que esa cifra podría duplicarse hacia 2030. Las inversiones acumuladas en marinas, infraestructura y oferta inmobiliaria asociada superan los US$1,000 millones y han generado cerca de 5,000 empleos, mientras que la actividad de navegación moviliza alrededor de US$150 millones al año.
Pero más importante que el volumen es el perfil de ese visitante. Quien llega en su propia embarcación no viene por tres noches ni se queda encerrado en un hotel. Llega con tripulación, con familia, con amigos, y permanece semanas o incluso temporadas completas. Consume combustible, mantenimiento, reparaciones, alimentos, provisiones, restaurantes, alquiler de vehículos, excursiones y servicios profesionales. Es un visitante de alto gasto, de estadía larga y con una enorme propensión a repetir. Y, sobre todo, es un visitante que, cuando encuentra un lugar donde se siente cómodo, empieza a preguntar por propiedades.
Ese es el puente natural entre la marina y el turismo inmobiliario. Muchos de los compradores que hoy tienen una villa en Casa de Campo o un apartamento en Cap Cana llegaron primero por mar. Conocieron la marina, se quedaron unos días, regresaron la temporada siguiente y terminaron comprando. Por eso los polos que cuentan con marinas consolidadas, como La Romana, Cap Cana y Punta Cana, figuran entre los de mayor valor por metro cuadrado del mercado dominicano. No es casualidad, es el resultado de haber creado una razón para quedarse.
El impacto que no siempre se ve
Cuando se habla de marinas se piensa en lujo, pero el impacto más profundo de una marina bien concebida es social. Cada embarcación que llega necesita mecánicos, electricistas, carpinteros navales, pintores, capitanes, marineros, personal de limpieza, cocineros, guías y proveedores. Alrededor de una marina activa se forma un ecosistema de pequeños y medianos negocios que difícilmente existirían de otra manera, y que generan empleos calificados y bien remunerados para las comunidades cercanas.
El caso de la Florida vuelve a ser ilustrativo. Allí el sistema educativo ha creado programas especializados en mecánica e ingeniería marina desde la escuela intermedia hasta la universidad, porque entendieron que la industria náutica es una fuente de empleo de clase media que vale la pena proteger. República Dominicana tiene la oportunidad de hacer algo parecido. El ministro de Turismo, David Collado, ha insistido en que el crecimiento sostenido del sector exige fortalecer la formación técnica y el capital humano, y el turismo náutico es uno de los terrenos donde esa visión puede dar resultados más concretos, con carreras técnicas vinculadas al mar que les abran a miles de jóvenes de las zonas costeras oportunidades que hoy no tienen.
También hay un efecto sobre las comunidades pesqueras tradicionales. Una marina bien integrada a su entorno puede convertirse en aliada del pescador local, del que ofrece excursiones, del que vende productos frescos y del pequeño restaurante del pueblo. La clave está en que el proyecto no se conciba como una isla de lujo de espaldas a su entorno, sino como un motor que irradie actividad hacia afuera.
Lo que hace falta para dar el siguiente paso
Si el país quiere que sus marinas generen todo el valor del que son capaces, hay varias tareas pendientes. La primera es seguir simplificando los trámites de entrada y permanencia para embarcaciones extranjeras, porque el navegante elige destinos también por la facilidad con que puede llegar y moverse entre ellos. La segunda es promover el país como una ruta náutica completa, conectando Puerto Plata, Samaná, Punta Cana, Cap Cana, La Romana, Santo Domingo, Baní y Montecristi, de forma que quien venga a una marina tenga razones para recorrer las demás. La tercera es invertir en servicios de reparación, mantenimiento y abastecimiento a la altura de lo que exige una embarcación de alto nivel.
Y la cuarta, quizás la más importante para quienes trabajamos en el desarrollo inmobiliario, es planificar las marinas desde el principio como comunidades. Eso implica pensar en la mezcla de usos, en el espacio público, en los paseos peatonales, en la oferta gastronómica y comercial, en las residencias y en la conexión con el pueblo o la ciudad más cercana. Como hemos venido reflejando en InCaribe Media en nuestra cobertura del turismo náutico, los proyectos que mejor se valorizan son aquellos donde la marina, la oferta residencial y la vida comercial se diseñan juntas y no como piezas separadas.
El agua como punto de partida
República Dominicana tiene casi 1,600 kilómetros de costa, bahías protegidas, una ubicación privilegiada en las rutas náuticas del Caribe y una tradición de pesca y navegación que ya ha demostrado su valor. Tiene, además, ejemplos propios que le enseñan al resto de la región cómo se hace. Lo que falta es asumir con claridad que el negocio de una marina no termina en el muelle, sino que empieza ahí.
Un muelle recibe barcos. Una marina crea comunidad, genera empleos, atrae visitantes que se quedan, convierte turistas en propietarios y le da a un destino una identidad que difícilmente se puede copiar. Si entendemos esa diferencia y planificamos en consecuencia, las marinas pueden convertirse en una de las herramientas más poderosas del turismo inmobiliario dominicano en la próxima década, y en una fuente de desarrollo que llegue mucho más allá de quienes navegan.
Joan G. Feliz
Director General y Editorial | InCaribe Media
Especialista en turismo, inversión, construcción y desarrollo de destinos en República Dominicana y el Caribe.
