Pasajeros aéreos, ocupación hotelera, rentas vacacionales y visitas a la zona arqueológica retroceden en Tulum en un año en que México y buena parte del Caribe, incluida República Dominicana, siguen creciendo. Sobreoferta inmobiliaria, precios elevados, sargazo y pérdida de conectividad aérea explican un tropiezo que ya se estudia como advertencia para toda la región.
Durante la última década, Tulum fue la gran historia de éxito del Caribe mexicano. Lo que comenzó como un refugio bohemio de playas vírgenes y ruinas mayas frente al mar se transformó en una marca global asociada al lujo, al bienestar y, sobre todo, a uno de los auges inmobiliarios más acelerados de América Latina. Hasta hace poco, invertir en Tulum parecía una apuesta segura. Sin embargo, los indicadores de 2026 cuentan una historia muy distinta: el destino emblema de la Riviera Maya está perdiendo visitantes en prácticamente todos los frentes, y lo hace justamente cuando México y otros mercados de la región exhiben cifras récord.
Menos turistas en todos los indicadores
La magnitud del retroceso se aprecia en la estadística oficial. Según la Secretaría de Turismo de Quintana Roo, la llegada de turistas a Tulum se redujo un 33.48 % en 2026, mientras que la ocupación hotelera cayó casi nueve puntos porcentuales frente al año anterior. En términos concretos, los hoteles promediaron un 63.7 % de ocupación en los primeros siete meses del año, frente al 72.7 % del mismo periodo de 2025. Se trata de un deterioro mucho más pronunciado que el leve ajuste de algo más de un punto que se había registrado entre 2024 y 2025, y que además ha venido acompañado de una fuerte volatilidad semanal, con semanas de abril que pasaron de niveles por encima del 77 % a cifras cercanas al 53 %.
El síntoma más visible se observa en el aire. El Aeropuerto Internacional de Tulum, inaugurado en diciembre de 2023 como la gran palanca de crecimiento del destino, movilizó 178,000 pasajeros internacionales en el primer trimestre de 2026, una contracción del 34 % frente al mismo periodo de 2025, según la Agencia Federal de Aviación Civil (AFAC). Al ampliar el análisis a los meses de enero a agosto, la caída se mantiene en torno al 33.6 %. Detrás de esas cifras está el recorte de rutas de aerolíneas como Aeroméxico, Volaris y American Airlines: de acuerdo con el consultor de aviación Fabricio Cojuc, la terminal llegó a tener conexiones con 12 destinos internacionales en junio de 2024, y en fechas recientes solo conservaba cuatro, todos en Estados Unidos (Atlanta, Dallas, Houston y Miami). Llama la atención que el volumen anual de pasajeros de 2024 y 2025 se mantuviera estable por encima de 1.2 millones, lo que indica que el verdadero desplome se ha concentrado en lo que va de 2026.
La zona arqueológica, uno de los grandes símbolos del destino, tampoco escapa a la tendencia. Según el Instituto Nacional de Antropología e Historia (INAH), entre enero y marzo la visitaron 257,978 personas, un 33.1 % menos que en el mismo trimestre de 2025. El año anterior ya había cerrado con poco más de un millón de visitantes, uno de los registros más bajos en más de una década, y la comparación de septiembre resulta particularmente elocuente: unos 22,100 visitantes este año frente a más de 74,000 en el mismo mes de 2024.
El frente inmobiliario: de la euforia a la sobreoferta
Si hay un ámbito donde la crisis de Tulum ofrece lecciones directas para los inversionistas del Caribe, es el inmobiliario. Durante la pandemia, el destino vivió un auténtico frenesí de ventas: según un reporte de Expansión publicado en julio de 2025, en ese periodo llegaron a venderse más de 1,000 unidades por trimestre, antes de que el mercado entrara en una fase de contracción abrupta. Analistas citados por la prensa mexicana estiman que el crecimiento inmobiliario del destino llegó a rozar el 1,000 %.
El resultado de esa expansión es un inventario difícil de absorber. De acuerdo con la plataforma Habitaria, el inventario de lotes, casas y departamentos en Tulum asciende a 11,889 unidades, en un municipio de unos 65,000 habitantes, lo que evidencia que la mayoría de los propietarios no reside allí. El propio secretario de Turismo de Quintana Roo, Bernardo Cueto, reconoció que la oferta hotelera de Tulum duplica hoy la que existía hace cinco años y que los precios tendrán que ajustarse a esa nueva realidad.
El segmento de rentas vacacionales, que durante años fue el argumento central para vender departamentos a inversionistas extranjeros, refleja con claridad el desequilibrio. Según The Tulum Times, el número de unidades disponibles para alquiler sigue aumentando, pero la ocupación bajó del 25 % al 20.5 % y la tarifa promedio por noche pasó de 147 a 145 dólares entre 2024 y 2025. Es decir, más oferta, menos huéspedes y precios a la baja al mismo tiempo, una combinación que erosiona la rentabilidad de cualquier inversión. A escala estatal, la Secretaría de Turismo de Quintana Roo tiene registradas 23,529 rentas activas, y la Asociación de Administradores Profesionales de Renta Vacacional (Apar) advirtió que las reservas en plataformas apenas alcanzaron el 25 % y el 16 % en junio y julio, respectivamente, pese a las expectativas generadas por el Mundial.
Las consecuencias ya se sienten en la obra. Especialistas consultados por El Universal señalan que la baja demanda y la crisis del mercado están dejando proyectos inconclusos por falta de financiamiento para terminarlos. Uno de ellos resumió el diagnóstico en una frase que circula hoy en el sector: se rompió la narrativa del crecimiento infinito de Tulum.
Un caso aislado en un país que crece
Lo más significativo es que la caída de Tulum ocurre a contracorriente del comportamiento nacional. La Secretaría de Turismo de México informó que el país cerró el primer semestre con 51.1 millones de viajeros internacionales, un 7.7 % más que un año antes, y que las ciudades sede del Mundial registraron incrementos superiores al 36 % en llegadas. Incluso dentro de Quintana Roo, el contraste es notable: Cancún y Playa del Carmen todavía muestran aumentos de tarifas, mientras Tulum registra caídas simultáneas en tarifas y ocupación. Como apunta el análisis de El Imparcial, la diferencia entre Tulum y Cancún sugiere que el problema va más allá de las condiciones generales del turismo.
El contexto global tampoco es el más favorable. ONU Turismo rebajó sus previsiones de crecimiento para 2026 a un rango de entre 1 % y 2 %, tras un primer semestre prácticamente plano. El organismo advirtió además que el encarecimiento del petróleo, la escasez de combustible para aviones en algunos mercados y el alza de las tarifas aéreas podrían frenar la demanda global y favorecer a los destinos más cercanos a los mercados emisores.
Precios, sargazo y una experiencia que dejó de convencer
En el propio destino, el debate apunta a causas estructurales. Entre los factores más mencionados figuran unos precios superiores a los de otros puntos de la región, en hospedaje, alimentación y transporte, y la presencia del sargazo, en un año que la NASA identifica como el de mayor concentración de esta alga en el Caribe. A ello se suman las dificultades de acceso a las playas, la polémica por los cobros en el Parque del Jaguar, finalmente retirados este año, y episodios de inseguridad que han afectado la imagen del destino. Expertos del sector señalan también que la mayoría de los hoteles de Tulum no pertenece a grandes cadenas ni se orienta al turismo de convenciones o negocios, a diferencia de otros puntos de Quintana Roo, lo que reduce su capacidad para sostener la ocupación en temporada baja.
Las autoridades federales rechazan que exista una crisis y atribuyen la menor afluencia a la estacionalidad. La presidenta Claudia Sheinbaum ha vaticinado la recuperación del destino, mientras su Gobierno impulsa la campaña Tulum Renace, que incluye acceso gratuito a las playas y trabajos de limpieza de sargazo. En paralelo, se anunció el regreso, desde el 24 de octubre, de rutas de Air Canada, Air Transat, WestJet y United, y la gobernadora Mara Lezama dio a conocer nuevas conexiones desde Montreal y Toronto. Desde el sector privado, además, toma fuerza la propuesta conocida como «Tulum 3.0», que busca alejar al destino del turismo masivo asociado a la fiesta y reorientarlo hacia viajeros que buscan exclusividad, lujo y bienestar.
El contraste dominicano
Mientras Tulum retrocede, República Dominicana vive uno de los mejores momentos de su historia turística. Entre enero y septiembre de 2026, el país recibió 9,241,246 visitantes, un 7.5 % más que en el mismo periodo de 2025 y un 60.4 % por encima de 2019, según el Ministerio de Turismo. De ese total, 7,143,993 llegaron por vía aérea, con un crecimiento de 8.6 % interanual, y 2,097,253 lo hicieron en cruceros. Solo en septiembre, tradicionalmente uno de los meses más flojos del año, las llegadas sumaron 684,831 visitantes, un 16.4 % más que un año antes y un 83.3 % por encima del mismo mes de 2019.
La conectividad, justamente el punto débil de Tulum, es una de las fortalezas dominicanas. En septiembre, el aeropuerto de Punta Cana concentró el 47 % de las llegadas, seguido de Las Américas con el 32 % y el Cibao con el 12 %, una red aeroportuaria diversificada que reduce la dependencia de una sola terminal. Los mercados emisores también están repartidos: tras Estados Unidos aparecen Canadá con el 11 %, Colombia con el 9 % y Argentina con el 7 %.
Eso no significa que el país esté exento de riesgos. La ocupación hotelera de septiembre se situó en el 55 %, una cifra que recuerda que el crecimiento de la oferta debe acompasarse con el de la demanda, especialmente en temporada baja.
Las lecciones para República Dominicana y el Caribe
El caso de Tulum ofrece una lectura valiosa para los destinos que hoy viven su propio ciclo de expansión, y República Dominicana es uno de ellos, con nuevos polos como Miches, Pedernales o la consolidación de Cap Cana y Punta Cana. La primera lección es que el crecimiento acelerado de la oferta hotelera y residencial, cuando no va acompañado de una conectividad aérea sólida y diversificada, de precios competitivos y de una gestión ambiental eficaz, puede traducirse muy rápido en pérdida de demanda, incluso en un destino con una marca internacional consolidada.
La segunda tiene que ver con la competencia por los mercados clave. Resulta revelador que la estrategia de recuperación de Tulum pase en buena medida por Canadá, el mismo mercado en el que República Dominicana está reforzando su promoción con una estrategia más agresiva, con el objetivo de alcanzar 1.3 millones de turistas canadienses. En Puerto Plata, por ejemplo, Canadá fue el principal mercado emisor en septiembre, con el 46 % de los turistas aéreos, y la ocupación hotelera alcanzó el 74 %. La competencia por ese viajero de invierno, fiel y de estadías largas, será cada vez más intensa, y la relación calidad-precio marcará la diferencia.
La tercera lección está dirigida a inversionistas y desarrolladores. Tulum demuestra que los proyectos vendidos únicamente bajo la promesa de altos rendimientos en renta vacacional son especialmente vulnerables cuando la oferta supera a la demanda. Entre las recomendaciones de los analistas mexicanos destaca conocer a fondo el mercado local y no basar la decisión de compra solo en la información del desarrollador. La planificación ordenada del territorio, el equilibrio entre oferta y demanda real, la calidad de la experiencia turística y la protección de los activos naturales no son solo asuntos de sostenibilidad: son factores que inciden directamente en la rentabilidad de los proyectos a largo plazo.
La temporada alta que comienza en noviembre permitirá comprobar si Tulum logra revertir la tendencia con el regreso de rutas aéreas y su apuesta por el lujo y el bienestar. Pero su tropiezo ya deja una advertencia que ningún destino del Caribe debería pasar por alto: el éxito turístico no se hereda, se administra.
Joan G. Feliz
Director General y Editorial | InCaribe Media
Especialista en turismo, inversión, construcción y desarrollo de destinos en República Dominicana y el Caribe.
