Por Redacción InCaribe Media
Pocas preguntas se repiten tanto entre inversionistas dominicanos, de la diáspora y extranjeros como esta: ¿cuánto deja realmente un apartamento o una villa en Airbnb en la República Dominicana? La respuesta corta es que puede ser un negocio muy rentable, pero no por las razones que suelen prometer los folletos de venta. Los datos de 2025 y 2026 muestran un mercado en plena expansión, con más demanda que nunca, pero también con mucha más competencia, temporadas muy marcadas y una brecha enorme entre las propiedades que operan como un negocio profesional y las que simplemente se publican en la plataforma.
En InCaribe Media analizamos los dos destinos que más interés despiertan en la renta corta dominicana: Punta Cana, el gran motor turístico del país, y Las Terrenas, la joya de la península de Samaná que se ha convertido en uno de los mercados de alquiler vacacional más dinámicos del Caribe.
La renta corta ya aloja a uno de cada tres turistas
Para entender el negocio hay que empezar por la demanda. Según el Banco Central, en 2025 el 34 % de los 8,860,709 turistas que visitaron la República Dominicana se alojó en establecimientos de renta corta. En 2024 habían sido 2,564,651 no residentes los que eligieron esta modalidad, y la demanda creció un 17.6 % en 2025. La tendencia sigue al alza en 2026: el país recibió 6,599,594 visitantes no residentes en el primer semestre, y los ingresos por turismo crecieron un 15.3 % interanual.
La oferta, sin embargo, ha crecido todavía más rápido. De acuerdo con el Sistema de Inteligencia Turística (SITUR), las propiedades de renta corta en seis de los principales polos turísticos superaron las 49,000 unidades en diciembre de 2025, con más de 114,900 habitaciones disponibles. La Altagracia, donde se encuentra Punta Cana, lideró la expansión con un aumento del 19.1 %, al pasar de 9,580 a 11,418 propiedades en un solo año. Samaná creció un 7.9 %, de 4,914 a 5,305 unidades.
Ese es el primer dato que todo inversionista debe tener claro: el mercado crece, pero la torta se reparte entre cada vez más jugadores.
Punta Cana: volumen, competencia y una temporada alta que lo define todo
Punta Cana es el mercado de renta corta más grande del país. Según la plataforma de análisis Airbtics, el anuncio típico en Punta Cana generó ingresos medianos de unos US$21,000 entre febrero de 2025 y enero de 2026, con una ocupación del 48 % y una tarifa promedio de US$119 por noche. En ese mismo período, el número de anuncios activos llegó a 4,981, un aumento del 46.4 % en un año y de 175 % en tres años. Las zonas con más oferta son Bávaro, con más de 2,500 anuncios, y El Cortecito, con unos 900, ambas con tarifas promedio cercanas a los US$115 por noche.
Otra plataforma, AirROI, que mide el mercado con una metodología distinta y un universo más amplio, ofrece una foto más conservadora para el período de abril de 2025 a marzo de 2026: ingresos promedio de US$12,547 al año, ocupación del 32.6 % y tarifa de US$166 por noche. La diferencia entre ambas fuentes no es una contradicción, sino una advertencia: los promedios incluyen miles de anuncios mal gestionados, con poca ocupación o publicados solo parte del año, que arrastran las cifras hacia abajo.
La estacionalidad es el otro factor determinante. Según AirROI, en la temporada alta, que concentra febrero, marzo y diciembre, la ocupación promedio sube a 49.6 % y los ingresos mensuales rondan los US$3,400, mientras que en los meses más flojos, abril, mayo y septiembre, la ocupación cae a apenas 17.1 % y los ingresos a unos US$844 mensuales. En otras palabras, un Airbnb en Punta Cana se gana o se pierde entre diciembre y abril.
La buena noticia es que el destino tiene una demanda de fondo muy sólida. La zona de Bávaro-Punta Cana cerró 2025 con una ocupación hotelera del 78.5 %, según el Ministerio de Turismo, y la conectividad aérea del aeropuerto de Punta Cana sigue creciendo, lo que garantiza un flujo constante de visitantes de Estados Unidos, Canadá, Europa y América Latina.
Las Terrenas: menos hoteles, más villas y tarifas más altas
Las Terrenas juega en otra liga. Mientras Punta Cana es un destino de grandes resorts, la península de Samaná apenas cuenta con 2,775 habitaciones hoteleras registradas por el Ministerio de Turismo, el 3.4 % del inventario nacional de 81,503 habitaciones. Bávaro-Punta Cana, por comparación, tiene 49,421, casi 18 veces más. Eso explica por qué la ocupación hotelera de Samaná, de 58.8 % en 2025, parece modesta frente al 85.4 % de La Romana-Bayahíbe o el 78.5 % de Punta Cana: buena parte de la demanda de la zona no se queda en hoteles, sino en villas y apartamentos de renta corta.
Los números de visitantes lo confirman. Por el aeropuerto de El Catey entraron 48,801 extranjeros en 2025, y en el primer semestre de 2026 ya llegaron 47,351, prácticamente la cifra de todo el año anterior en la mitad del tiempo. Los cruceros también marcaron un récord de 64,218 pasajeros en 2025, frente a 24,651 en 2022. A eso se suma el flujo por carretera desde Santo Domingo y Punta Cana, que ninguna estadística oficial captura del todo.
En cuanto a rendimiento, Airbtics registró en Las Terrenas una ocupación mediana del 45 %, una tarifa promedio de US$144 por noche e ingresos anuales cercanos a los US$22,000 entre noviembre de 2024 y octubre de 2025, con 2,092 anuncios activos y febrero como el mes más rentable. Los datos más recientes de AirROI, entre agosto de 2025 y julio de 2026, muestran ingresos promedio de US$18,722 al año, con una tarifa de US$231 por noche, una ocupación del 32 % y 2,424 anuncios activos, tras un crecimiento de la oferta del 28.8 % en un año.
La conclusión es clara: en Las Terrenas las tarifas por noche son más altas que en Punta Cana, sobre todo en villas, pero la ocupación depende más de la calidad del producto y de la estrategia comercial. Además, los huéspedes reservan con más anticipación, en promedio 49 días antes, frente a 26 días en Punta Cana, lo que permite planificar mejor los precios.
Un ejemplo práctico: cuánto deja un apartamento en Punta Cana
Para aterrizar las cifras, tomemos un apartamento de una habitación en una zona bien ubicada de Punta Cana con un precio de compra de US$165,000, que logra los ingresos medianos del mercado, unos US$21,000 brutos al año.
De esos ingresos hay que restar los gastos de operación: la comisión de la empresa administradora, la limpieza entre huéspedes, la electricidad, el internet, el mantenimiento del condominio, las reparaciones, la reposición de lencería y menaje, las comisiones de la plataforma y los impuestos. En el mercado dominicano, ese conjunto suele absorber entre el 35 % y el 45 % de los ingresos brutos, dependiendo del tipo de propiedad y del modelo de administración.
Con esos supuestos, el ingreso neto quedaría entre US$11,500 y US$13,600 al año, lo que equivale a un retorno neto de entre 7 % y 8.3 % sobre el precio de compra. Es un rendimiento atractivo frente a otras inversiones en dólares, pero está lejos del 12 % o 15 % que a veces se promete en la venta en planos. Y si la propiedad se queda en el promedio general del mercado y no en la mediana de los anuncios activos, el retorno puede caer por debajo del 5 %.
Por el contrario, los operadores de alto rendimiento, que según estimaciones del mercado logran ocupaciones del 60 % al 70 % con buena gestión de precios, fotografías profesionales, diseño interior cuidado y excelentes reseñas, pueden superar con holgura esas cifras.
Las claves que separan un Airbnb rentable de uno que no lo es
La primera es la ubicación. En Punta Cana, la cercanía a la playa, el acceso a amenidades y la seguridad del proyecto pesan tanto como el tamaño de la unidad. En Las Terrenas, la distancia a pie al pueblo y a las playas principales marca la diferencia en tarifa y ocupación.
La segunda es el producto. En un mercado saturado de apartamentos similares en el rango de US$80 a US$150 por noche, las propiedades con un diseño distintivo, piscina privada o vistas al mar compiten en un segmento con menos oferta y mejores tarifas.
La tercera es la administración. La gestión profesional de precios dinámicos, la respuesta rápida a los huéspedes y la presencia en varias plataformas al mismo tiempo son, según los propios operadores del sector, las palancas que más inciden en los ingresos.
La cuarta es la estructura fiscal de la compra. Adquirir en un proyecto con clasificación CONFOTUR vigente puede eximir al comprador del impuesto de transferencia del 3 % y del Impuesto al Patrimonio Inmobiliario durante el período de exención del proyecto, un ahorro que mejora directamente la rentabilidad. Eso sí, los ingresos por alquiler siguen estando sujetos a las obligaciones tributarias correspondientes ante la DGII.
La regulación, el factor a vigilar
El crecimiento de la renta corta ha abierto un debate que todavía no termina. El sector hotelero, a través de la Asociación de Hoteles y Turismo (Asonahores), aboga por una regulación integral del alquiler de corto plazo que incluya licencias, el pago de impuestos tanto por parte de los propietarios como de los intermediarios y reglas de uso de suelo y convivencia en zonas residenciales. Hasta ahora no se ha aprobado un marco definitivo, pero el inversionista debe contar con que, tarde o temprano, la actividad tendrá requisitos de registro y cumplimiento más estrictos, algo que favorecerá a los operadores formales y profesionales.
También conviene revisar el reglamento del condominio antes de comprar, ya que cada vez más proyectos establecen reglas propias sobre la renta corta, y algunos incluso separan los bloques destinados a Airbnb de los residenciales para evitar conflictos de convivencia.
¿Punta Cana o Las Terrenas?
Punta Cana ofrece volumen, liquidez, una demanda turística masiva y una reventa más sencilla, pero exige competir en un mercado muy saturado, donde la diferenciación es obligatoria. Las Terrenas ofrece tarifas más altas, una oferta hotelera limitada que empuja la demanda hacia la renta corta y un perfil de visitante que valora la experiencia, aunque su mercado es más pequeño y la ocupación depende más de la calidad del producto. En ambos casos, la renta corta sigue siendo una de las inversiones inmobiliarias más atractivas del país, siempre que se analice con números reales y no con promesas.
Datos clave de la renta corta en 2026
Turistas alojados en renta corta en 2025: 34 % del total, según el Banco Central.
Crecimiento de la demanda de renta corta 2024-2025: 17.6 %.
Propiedades de renta corta en seis polos turísticos: más de 49,000.
Punta Cana: ingresos medianos de US$21,000, ocupación de 48 % y tarifa de US$119 (Airbtics).
Anuncios activos en Punta Cana: 4,981, un 46.4 % más en un año.
Las Terrenas: ingresos entre US$18,700 y US$22,000, tarifa entre US$144 y US$231 según la fuente.
Anuncios activos en Las Terrenas: 2,424, con un crecimiento de la oferta de 28.8 %.
Retorno neto estimado de un apartamento bien gestionado en Punta Cana: entre 7 % y 8.3 %.
Preguntas frecuentes sobre Airbnb en Punta Cana y Las Terrenas
¿Cuánto se gana con un Airbnb en Punta Cana?
El anuncio típico generó unos US$21,000 brutos al año según Airbtics, aunque el promedio general del mercado es más bajo y los mejores operadores superan ampliamente esa cifra.
¿Cuál es la ocupación promedio de Airbnb en Las Terrenas?
Entre el 32 % y el 45 %, según la fuente y el período, con febrero como el mes más fuerte.
¿Qué rentabilidad neta deja un Airbnb en República Dominicana?
Un apartamento bien gestionado en Punta Cana puede dejar entre 7 % y 8 % neto anual sobre el precio de compra, dependiendo de los gastos y la ocupación.
¿Cuál es la mejor temporada para la renta corta?
De diciembre a abril, con febrero y marzo como los meses de mayor ingreso; abril, mayo y septiembre suelen ser los más flojos.
¿Está regulado Airbnb en República Dominicana?
Todavía no existe un marco regulatorio integral, aunque el sector hotelero impulsa una ley que incluya licencias, impuestos y reglas de uso de suelo.
Joan G. Feliz
Director General y Editorial | InCaribe Media
Especialista en turismo, inversión, construcción y desarrollo de destinos en República Dominicana y el Caribe.
