El proyecto de Ley del Plan Nacional de Ordenamiento Territorial, depositado en el Senado, plantea evaluar el impacto de las grandes inversiones públicas y privadas, regular el uso del suelo y reforzar la protección de zonas ambientalmente sensibles.
Santo Domingo, República Dominicana. El desarrollo de grandes proyectos inmobiliarios, turísticos y comerciales podría incorporar una nueva etapa de evaluación antes de su ejecución en República Dominicana, si se aprueba el proyecto de Ley del Plan Nacional de Ordenamiento Territorial (PNOT), depositado por el Poder Ejecutivo en el Senado de la República.
La iniciativa, presentada el 22 de octubre por el ministro de la Presidencia, José Ignacio Paliza, ante el presidente del Senado, Ricardo de los Santos, busca establecer criterios nacionales para organizar el crecimiento urbano, orientar las inversiones y determinar cuáles usos del suelo resultan compatibles con las características de cada territorio.
La propuesta contiene 72 artículos distribuidos en 13 capítulos y plantea cambios relevantes para el sector construcción, el mercado inmobiliario, el turismo y la planificación de nuevas comunidades. Uno de sus puntos más importantes es la creación de una Evaluación de Impacto Territorial (EIT), que sería obligatoria para proyectos públicos, privados o mixtos que, por su escala, ubicación o intensidad de uso, puedan generar efectos significativos sobre el territorio.
De aprobarse, esta disposición incorporaría una nueva dimensión al análisis de los proyectos: además de revisar sus características técnicas y ambientales, las autoridades tendrían que evaluar su relación con la infraestructura, los servicios públicos, la movilidad y el entorno donde se pretende desarrollar la inversión.
Una nueva evaluación para los grandes proyectos
El artículo 37 del proyecto establece la Evaluación de Impacto Territorial como un instrumento para identificar las consecuencias que determinadas inversiones pueden generar en su área de influencia.
La evaluación no sustituiría las licencias de construcción, las autorizaciones municipales ni los estudios ambientales exigidos por la legislación vigente. Se trataría de un mecanismo complementario para determinar si un proyecto es compatible con la planificación territorial y qué medidas serían necesarias para reducir sus posibles efectos.
Entre las alternativas contempladas figuran medidas de mitigación, compensaciones, adecuaciones e incluso cambios de localización cuando las condiciones del territorio lo justifiquen.
Un aspecto relevante es que el proyecto todavía no establece umbrales específicos de inversión, superficie, cantidad de viviendas o habitaciones hoteleras que determinen automáticamente qué iniciativas deberán someterse a esta evaluación. Los criterios técnicos quedarían pendientes de definición por parte del órgano rector.
Esta disposición será especialmente importante para los desarrolladores inmobiliarios, ya que la claridad de los requisitos determinará cómo se incorporará el procedimiento a la planificación financiera y al calendario de cada proyecto.
Para un complejo turístico, una comunidad residencial de gran escala o un centro comercial, la disponibilidad de agua, la capacidad de las vías de acceso, el drenaje pluvial y la infraestructura sanitaria pueden ser factores determinantes para su funcionamiento.
La evaluación territorial pretende que esas variables se consideren de manera integral, en lugar de analizar cada construcción únicamente desde los límites de la parcela donde se ejecutará.
El uso del suelo podría cambiar la planificación inmobiliaria
Otro de los aspectos relevantes de la iniciativa es la prioridad que otorga al aprovechamiento del suelo urbano disponible antes de habilitar nuevos terrenos para urbanización.
El artículo 31 dispone que los planes municipales prioricen la ocupación racional de los terrenos urbanos vacantes antes de incorporar nuevas áreas urbanizables. También contempla la posibilidad de ordenar el traslado de actividades incompatibles o riesgosas mediante decisiones debidamente motivadas.
Esta orientación podría influir en la forma en que se planifican las futuras expansiones residenciales y comerciales, especialmente en las zonas metropolitanas donde la demanda de suelo continúa impulsando nuevas construcciones.
La utilización de terrenos urbanos disponibles puede favorecer un aprovechamiento más eficiente de las infraestructuras existentes, siempre que esos espacios cuenten con las condiciones necesarias para recibir nuevos desarrollos.
Sin embargo, no todos los terrenos vacantes tienen la misma capacidad de urbanización. Su viabilidad depende de la disponibilidad de servicios, las condiciones del suelo, las restricciones ambientales, los accesos y las normas de uso correspondientes.
Por eso, la prioridad al suelo urbano debe acompañarse de estudios técnicos y una planificación que permita determinar dónde es conveniente concentrar el crecimiento y dónde resulta necesario preservar determinadas áreas.
Para los inversionistas, conocer las reglas de uso del suelo será cada vez más importante antes de adquirir una propiedad con fines de desarrollo.
Nuevos instrumentos para gestionar el valor de los terrenos
El proyecto también incorpora herramientas urbanísticas que podrían tener implicaciones para el mercado inmobiliario y la valorización de los terrenos.
El artículo 32 contempla instrumentos como reservas de suelo, cesiones obligatorias, contribuciones por mejoras, reajuste parcelario, transferencia de derechos de desarrollo y recuperación de las valorizaciones generadas por la acción pública, mecanismo conocido en urbanismo como captura de plusvalías.
Estas herramientas buscan facilitar una gestión más organizada del suelo y establecer mecanismos para abordar los beneficios y costos asociados a las transformaciones urbanas.
Por ejemplo, una obra pública puede mejorar la conectividad de una zona y aumentar el atractivo de terrenos cercanos. De igual manera, la incorporación de infraestructura puede abrir oportunidades para nuevos desarrollos residenciales, comerciales y turísticos.
El proyecto plantea instrumentos para gestionar parte de esas transformaciones, aunque su aplicación dependería de una base normativa suficiente, criterios de proporcionalidad y respeto al derecho de propiedad.
Para el sector privado, será fundamental conocer cómo se definirán estos mecanismos, cuáles serán sus condiciones de aplicación y qué obligaciones podrían generar para los propietarios y desarrolladores.
La seguridad jurídica requiere que las reglas sean claras y previsibles, de manera que los inversionistas puedan evaluar los costos y las condiciones regulatorias antes de comprometer capital.
La infraestructura y los servicios ganan protagonismo
La propuesta de ordenamiento territorial también refuerza la relación entre el crecimiento inmobiliario y la capacidad de las comunidades para ofrecer servicios básicos.
El debate sobre la planificación no se limita a decidir dónde pueden levantarse nuevas edificaciones. También implica determinar si las zonas cuentan con agua potable, saneamiento, drenaje, vías de acceso y otros servicios necesarios para sostener su expansión.
En el caso de los proyectos residenciales, estas condiciones influyen directamente en la calidad de vida de los propietarios. Para los desarrollos turísticos, además, inciden en la experiencia de los visitantes y en la competitividad del destino.
Una comunidad puede contar con viviendas de diseño atractivo y una oferta comercial interesante, pero su funcionamiento dependerá también de la capacidad de la infraestructura para responder a la demanda que genera.
La evaluación territorial podría contribuir a que estas necesidades se analicen antes de ejecutar proyectos de gran escala, reduciendo el riesgo de que el crecimiento inmobiliario avance sin una respuesta coordinada de los servicios públicos.
El reto estará en definir procedimientos eficientes que permitan evaluar los impactos sin introducir incertidumbre innecesaria en las decisiones de inversión.
Seis corredores estratégicos para organizar el crecimiento
El proyecto plantea un modelo territorial basado en nodos territoriales, polos de crecimiento, corredores estratégicos y regiones de planificación.
Entre los corredores identificados figuran seis ejes: el Central, entre Santiago y Santo Domingo; el de la Costa Atlántica, entre Puerto Plata y Samaná; el de la Zona Este, que conecta San Pedro de Macorís, La Romana, El Seibo e Higüey; el de la región Ozama y su entorno; los corredores transfronterizos; y el corredor Atlántico-Caribe.
La iniciativa prevé que los límites y proyectos específicos se definan posteriormente mediante un Plan de Implementación que deberá aprobarse dentro del plazo establecido en el proyecto.
Este enfoque busca vincular las decisiones de inversión con una visión territorial más amplia, considerando la conectividad entre ciudades, la concentración de servicios y las oportunidades económicas de cada región.
Para el mercado inmobiliario, esta organización puede resultar relevante porque las inversiones no dependen exclusivamente de las condiciones de una parcela. También están relacionadas con las conexiones viales, la cercanía a centros de actividad económica y la evolución de los territorios circundantes.
En la región Este, por ejemplo, la relación entre San Pedro de Macorís, La Romana, El Seibo e Higüey resulta especialmente importante para el turismo, la construcción y los desarrollos residenciales vinculados a la actividad económica regional.
No obstante, la identificación de estos corredores no equivale por sí sola a una autorización de desarrollo ni garantiza que un terreno específico pueda urbanizarse. Los usos permitidos y las condiciones aplicables dependerán de los instrumentos de planificación y las regulaciones correspondientes.
Protección de costas, humedales y zonas de riesgo
La propuesta también contempla medidas para proteger áreas sensibles y reducir la exposición de los asentamientos humanos a riesgos naturales.
El artículo 17 identifica zonas costeras e hídricas de atención prioritaria, incluidas áreas protegidas, humedales y manglares, así como lugares como Bahía de las Águilas, el Parque Nacional Jaragua, el Parque Nacional Cotubanamá, la isla Catalina y las bahías de Samaná y Montecristi.
La inclusión de estos espacios responde a la necesidad de compatibilizar el desarrollo económico con la conservación de los recursos naturales y la prevención de riesgos.
Este punto tiene especial importancia para los proyectos turísticos e inmobiliarios localizados en áreas costeras, donde la disponibilidad de terrenos, el valor paisajístico y la cercanía al mar forman parte del atractivo comercial.
La planificación debe considerar no solo el potencial económico de una ubicación, sino también su capacidad para soportar las intervenciones propuestas y los efectos que estas pueden generar sobre los ecosistemas.
El proyecto contempla igualmente la identificación de zonas de alto riesgo y restricciones para determinadas ocupaciones en áreas donde los peligros no puedan mitigarse adecuadamente.
Para los inversionistas, estas disposiciones refuerzan la importancia de verificar la situación legal y ambiental de los terrenos antes de iniciar una operación inmobiliaria.
¿Qué ocurriría con los proyectos que ya tienen permisos?
Uno de los puntos que merece atención por sus posibles implicaciones jurídicas es el tratamiento de las obras que cuentan con autorizaciones previas.
El artículo 70 establece que los permisos válidamente otorgados serán preservados, pero contempla la posibilidad de exigir adecuaciones a proyectos que todavía no hayan comenzado, permanezcan suspendidos o experimenten modificaciones sustanciales.
La aplicación de esta disposición dependerá de los términos de la norma finalmente aprobada y de las circunstancias de cada proyecto.
Para los desarrolladores, la cuestión será determinar cómo se aplicarán las nuevas disposiciones a las inversiones que se encuentran en fase de planificación, a las obras con licencias vigentes y a los proyectos que requieran modificaciones importantes.
La transición entre el marco actual y las nuevas reglas deberá ofrecer claridad sobre los derechos adquiridos, las obligaciones pendientes y las condiciones bajo las cuales podrán exigirse ajustes.
La previsibilidad regulatoria es un elemento esencial para la inversión inmobiliaria, especialmente en proyectos que requieren varios años de preparación y ejecución.
El impacto sobre la inversión pública y la planificación municipal
La iniciativa no se limita a establecer nuevas condiciones para los proyectos privados. También plantea que la inversión pública debe alinearse con la estructura territorial y las prioridades definidas en el plan.
El artículo 36 establece restricciones para aprobar proyectos de inversión pública que no demuestren esa alineación, con excepciones justificadas por razones estratégicas, de emergencia o de interés nacional y sujetas a los informes técnicos correspondientes.
Esto busca que las decisiones presupuestarias y las obras del Estado respondan a una visión de desarrollo territorial coordinada.
El proyecto también contempla plazos para fortalecer las capacidades municipales, facilitar el acceso al Sistema Nacional de Información Territorial y promover la adopción de instrumentos de gestión del suelo.
Según el Ministerio de la Presidencia, actualmente se trabaja en la formulación de más de 60 planes municipales de ordenamiento territorial.
La consolidación de estos instrumentos será importante para que las reglas nacionales puedan traducirse en decisiones concretas en cada municipio.
Sin planificación local, la aplicación de criterios generales puede resultar insuficiente para resolver los desafíos particulares de las ciudades, las zonas rurales y los destinos turísticos.
El proyecto todavía tiene aspectos por definir
Aunque la propuesta establece una estructura para organizar el territorio, algunos elementos relevantes deberán precisarse durante su discusión legislativa y posterior implementación.
Entre ellos figuran los criterios que determinarán qué proyectos estarán sujetos a la evaluación territorial, los procedimientos para aplicar los instrumentos de gestión del suelo y la forma en que se coordinarán las competencias de las diferentes instituciones.
También será necesario aclarar cómo se integrarán los mapas y las delimitaciones territoriales, así como los plazos de ejecución y los mecanismos de revisión del plan.
Estas definiciones serán determinantes para que el nuevo marco regulatorio sea aplicable de manera uniforme y ofrezca seguridad jurídica.
La iniciativa deberá completar el proceso legislativo antes de convertirse en ley. Durante esa etapa, el Senado podrá conocer el contenido, recibir observaciones y debatir las disposiciones propuestas.
Por tanto, los desarrolladores y demás actores del sector deben distinguir entre las obligaciones que ya establece la legislación vigente y las medidas que todavía dependen de la aprobación del proyecto.
Una nueva etapa para el desarrollo inmobiliario dominicano
La propuesta de Ley del Plan Nacional de Ordenamiento Territorial abre un debate importante sobre la manera en que República Dominicana quiere organizar su crecimiento durante los próximos años.
Para el sector inmobiliario, la posible incorporación de evaluaciones territoriales, nuevos instrumentos de gestión del suelo y criterios más estrictos de planificación puede modificar la forma de estructurar y ejecutar determinados proyectos.
El impacto dependerá de cómo se definan los requisitos, de la coordinación entre las instituciones y de la capacidad de las autoridades para aplicar las nuevas reglas sin generar demoras innecesarias.
Una planificación territorial efectiva puede contribuir a proteger el valor de las inversiones, reducir conflictos sobre el uso del suelo y orientar el crecimiento hacia zonas con mejores condiciones de infraestructura.
El desafío será alcanzar ese objetivo con procedimientos transparentes, reglas previsibles y criterios técnicos que reconozcan tanto las necesidades de las comunidades como la importancia de la inversión privada.
República Dominicana necesita continuar desarrollando viviendas, hoteles, centros comerciales e infraestructura. Pero también necesita garantizar que esos proyectos se integren de manera adecuada a las ciudades y destinos donde se construyen.
La discusión que comienza en el Senado será determinante para definir cómo se equilibrarán el crecimiento inmobiliario, la protección ambiental y la organización del territorio.
Joan G. Feliz
Director General y Editorial | InCaribe Media
Especialista en turismo, inversión y desarrollo inmobiliario del Caribe.
