Por InCaribe Media
El sector inmobiliario dominicano vive una etapa de transformación, con compradores más informados, desarrolladores más técnicos y un mercado que ha dejado atrás el boom de la pospandemia para entrar en una fase más madura. Así lo afirmó Joan Feliz, director general y editorial de InCaribe Media, director comercial de Constructora Incaribe y columnista de Diario Libre, El Nuevo Diario y Diario Financiero, durante su participación en el programa Narrativa Radio, conducido por la periodista Ibelka y transmitido por Génesis 97.5 FM.
En una conversación de casi una hora, Feliz abordó las oportunidades y los desafíos del sector, desde la permisología y el costo de los materiales hasta las estafas inmobiliarias, la plusvalía y los consejos para quienes desean invertir sus ahorros en una propiedad.
Una palabra para definir el momento: transformación
Al ser consultado sobre cómo describiría con una sola palabra el momento actual del mercado, Feliz eligió “transformación”. Explicó que, desde la pandemia, el mercado inmobiliario dominicano creció de manera exponencial, pero que hoy el país está pasando de ese boom de “compra, compra, compra” a un comprador más técnico e inteligente. “Ya la gente sabe lo que es un fideicomiso, conoce los materiales, sabe qué zonas tienen plusvalía. Tú llevas a un comprador a un sitio y te dice: aquí todavía le faltan siete años de desarrollo”, comentó.
Según el especialista, esa evolución alcanza también a desarrolladores y agentes inmobiliarios, lo que configura un sector con muchas oportunidades, pero más profesional y capacitado.
Por qué la inversión llega a República Dominicana
Feliz atribuyó el crecimiento del sector a una combinación de factores que distinguen al país en la región: un alto nivel de seguridad jurídica, estabilidad política, la labor de promoción de las autoridades turísticas y los incentivos fiscales de la Ley Confotur. Destacó además que, a diferencia de otros destinos competidores donde un extranjero no puede adquirir inmuebles, en República Dominicana cualquier persona puede comprar una propiedad. A esto se suma la ubicación estratégica del país, a pocas horas de Estados Unidos, Europa y el resto del Caribe.
“Construir más no es lo mismo que construir mejor”
Aunque se mostró optimista sobre la sostenibilidad del crecimiento, el columnista advirtió que hay señales a las que se debe prestar atención. “Construir más no es lo mismo que construir mejor”, afirmó, al insistir en la necesidad de una mejor planificación para que el desarrollo no genere daños sociales.
Entre los principales obstáculos del sector mencionó la permisología, un proceso que puede tomar hasta dos años e involucrar a varias instituciones, como los ministerios de Turismo y Medio Ambiente, lo que dificulta la entrada de nuevos actores al negocio. Saludó las iniciativas para agilizar estos trámites. También señaló el aumento del costo de los materiales, la variación de la tasa del dólar y el encarecimiento de los terrenos, factores que presionan a los desarrolladores. “Al final, el comprador es quien paga los platos rotos, porque ese costo termina trasladándose al consumidor final”, explicó.
Sobre el papel del Estado, Feliz subrayó que le corresponde fiscalizar que los proyectos cumplan con parqueos, áreas verdes, aceras y servicios adecuados, y abogó por un plan de ordenamiento territorial. “Si el Estado se hubiese enfocado en fiscalizar todo eso desde el inicio, no tendríamos muchos de los problemas que vemos hoy en distintas zonas”, dijo.
Si pudiera cambiar una sola cosa del sector, aseguró, apostaría por la profesionalización de los oficios técnicos de la construcción, como varilleros, carpinteros y albañiles formados, en lugar de depender únicamente del aprendizaje en obra.
Confianza y estafas: “las estafas le pasan al que no hace su tarea”
Desde su experiencia como director comercial, Feliz identificó la confianza como el mayor desafío para comercializar un proyecto hoy. Explicó que muchos compradores llegan con sospechas por los casos de estafa que circulan en los medios, aunque recordó que son muchos más los proyectos que se entregan correctamente.
Para evitar caer en fraudes, recomendó contratar siempre una asesoría legal externa, independiente de la constructora y del agente, verificar los permisos y a nombre de quién está el terreno, investigar los antecedentes del desarrollador y visitar sus proyectos anteriores. Entre las señales de alerta mencionó la presión por reservar de inmediato con “ofertas del mes” y los proyectos en los que, visita tras visita, no se observa ningún avance en la obra. Aconsejó además que el contrato de compra en planos detalle todo lo prometido, desde el número del parqueo hasta el del locker.
“Las estafas le pasan al que no hace su tarea”, resumió, y recordó que las estafas inmobiliarias no son exclusivas de República Dominicana, sino que ocurren en Miami, España o Brasil. “No compre porque el asesor es el más bonito en Instagram; investigue la documentación, sobre todo si se trata de los ahorros de su vida”.
Plusvalía no es lo mismo que inflación
Otro de los temas abordados fue la percepción de que los bienes raíces siempre se valorizan. Feliz advirtió que muchas personas dan la plusvalía por sentada y la confunden con el aumento de precio que provoca la inflación. Explicó que la plusvalía depende del desarrollo real de la zona, como la infraestructura, los servicios y el posicionamiento del destino, y que los inmuebles también requieren mantenimiento y se deprecian. Puso como ejemplo que un proyecto turístico comprado hace diez años puede verse obligado a bajar su precio si a su alrededor surgen edificios más nuevos y modernos.
Renta corta: no es para financiar
Sobre el alquiler vacacional, Feliz fue claro: no recomienda comprar un apartamento turístico pensando en que los ingresos de la renta corta pagarán el préstamo. A su juicio, ese tipo de inversión es para quien dispone del capital y no tiene prisa por recuperarlo, ya que implica mantenimiento, servicios, desgaste y una ocupación que varía a lo largo del año.
Aun así, aseguró que es posible invertir en el mercado inmobiliario con un presupuesto limitado, siempre que el comprador haga sus cálculos financieros, entienda los costos y no se deje llevar por falsas promesas.
Tres claves antes de invertir los ahorros
Al cierre del programa, Feliz compartió las tres cosas que toda persona debería analizar antes de invertir sus ahorros en un apartamento turístico: primero, el presupuesto real que puede permitirse, de modo que la inversión no afecte su salud financiera; segundo, la ubicación, considerando qué zonas tienen mayor demanda; y tercero, saber a quién le está comprando y qué está comprando, verificando el proyecto, el desarrollador y su historial. “Donde quiera que vaya a invertir su dinero, lo primero que tiene que hacer es la debida diligencia”, concluyó.
Durante el espacio, el especialista también respondió a la llamada de un oyente interesado en convertirse en suplidor de la construcción, a quien recomendó acercarse directamente a las obras y oficinas de las constructoras, prepararse bien y ofrecer un valor diferenciado, ya que los desarrolladores negocian constantemente con proveedores para mantener su rentabilidad.
Mira la entrevista completa
La entrevista completa de Joan Feliz en Narrativa Radio puede verse en el canal de YouTube del programa: https://www.youtube.com/watch?v=bC1LnBU2Lf4
