Por Redacción InCaribe Media
Si hay una ley que explica por qué en los últimos años han florecido proyectos de villas, condohoteles y residenciales turísticos en Punta Cana, Cap Cana, Miches, Samaná, Puerto Plata o Pedernales, esa es la Ley 158-01 sobre Fomento al Desarrollo Turístico, conocida popularmente como Ley CONFOTUR. Vigente desde 2001 y modificada en varias ocasiones, este régimen se ha convertido en uno de los argumentos de venta más poderosos del mercado inmobiliario dominicano, tanto para desarrolladores como para compradores locales y extranjeros.
Su peso en la economía es evidente. La inversión extranjera directa en la República Dominicana alcanzó un récord histórico de US$5,032.3 millones al cierre de 2025, según el Banco Central, y el turismo y el sector inmobiliario captaron en conjunto alrededor de 42 centavos de cada dólar que entró al país. Buena parte de ese flujo descansa sobre los incentivos de CONFOTUR. Según datos del Sistema de Información Turística del Ministerio de Turismo, entre 2023 y 2024 el Consejo aprobó 117 proyectos por una inversión conjunta de US$5,411 millones, y 76 de ellos, es decir, el 64.9 %, eran proyectos inmobiliarios.
En InCaribe Media explicamos qué es CONFOTUR, qué beneficios ofrece, cuánto puede ahorrar realmente un comprador y qué deben vigilar los inversionistas tras la entrada en vigor de la Ley 30-26.
¿Qué es CONFOTUR?
El Consejo de Fomento Turístico (CONFOTUR) es el organismo, adscrito al Ministerio de Turismo, encargado de evaluar y clasificar los proyectos que solicitan acogerse a los incentivos de la Ley 158-01. Un proyecto solo puede disfrutar de esos beneficios si previamente ha sido aprobado por el Consejo, y la ley establece que ninguna iniciativa puede beneficiarse de los incentivos si no cuenta con las autorizaciones ambientales correspondientes.
La norma original de 2001 fue modificada por las leyes 184-02, 318-04 y 195-13. Esta última, aprobada en diciembre de 2013, fue especialmente relevante porque extendió el período de exención de 10 a 15 años y amplió los beneficios a los compradores de unidades dentro de proyectos clasificados.
Qué tipo de proyectos califican
El régimen abarca una amplia variedad de desarrollos turísticos: instalaciones hoteleras, resorts y complejos hoteleros, proyectos inmobiliarios turísticos como villas, apartamentos y condohoteles, proyectos de uso mixto, iniciativas ecoturísticas y sostenibles, así como la infraestructura de servicios vinculada a estos desarrollos. Una parte significativa de los proyectos aprobados se concentra en los polos de mayor expansión del país, entre ellos Punta Cana, Samaná, Miches, Puerto Plata y Pedernales.
Los beneficios para el desarrollador
En su versión vigente, el régimen ofrece a los desarrolladores la exención del Impuesto sobre la Renta por hasta 15 años contados desde la terminación de la construcción, la exención del Impuesto al Patrimonio Inmobiliario durante ese mismo período, la exención del ITBIS en bienes y servicios vinculados a la construcción y la exención de aranceles de importación sobre materiales y equipos. A esto se suma una garantía muy valorada por los inversionistas: el artículo 5 de la ley prohíbe establecer nuevas cargas impositivas sobre los proyectos clasificados mientras dure el período de exención.
Según la cartilla tributaria de la DGII para el sector turismo, el plazo de 15 años se cuenta a partir de la fecha de terminación de los trabajos, y el proyecto dispone de tres años para iniciar de forma sostenida, so pena de perder el derecho de exención adquirido.
Los beneficios para el comprador
Para quien adquiere una unidad en un proyecto clasificado, CONFOTUR ofrece dos ventajas concretas. La primera es la exención del impuesto de transferencia inmobiliaria del 3 % en la primera compra. La segunda es la exención del Impuesto al Patrimonio Inmobiliario, el 1 % anual que se paga sobre el patrimonio que supera el monto exento, durante el período de vigencia de la exención del proyecto. Estos beneficios aplican por igual a compradores dominicanos y extranjeros.
¿Cuánto se ahorra realmente? Un ejemplo con cifras de 2026
Tomemos el caso de una persona física que compra una villa valorada en RD$25,000,000 en un proyecto con clasificación CONFOTUR vigente y que no posee otros inmuebles.
Sin CONFOTUR, al momento de la compra pagaría RD$750,000 por concepto de impuesto de transferencia. Además, como el monto exento del IPI para 2026 es de RD$10,695,494, tendría que pagar cada año el 1 % sobre los RD$14,304,506 restantes, es decir, unos RD$143,045 anuales.
Con CONFOTUR, ese comprador se ahorra los RD$750,000 de la transferencia y, si le quedan los 15 años completos de exención, alrededor de RD$2.15 millones en IPI a valores de hoy. El ahorro total supera los RD$2.9 millones, sin contar que el umbral exento y el valor de la propiedad cambian cada año. En proyectos de mayor valor, o cuando la propiedad se adquiere a través de una empresa, el beneficio es todavía mayor.
La pregunta clave: ¿cuántos años de exención quedan?
Este es el punto que más confusión genera. Como el plazo de 15 años corre desde la terminación de las obras del proyecto y no desde la fecha de compra, quien adquiere una unidad en un desarrollo que terminó hace varios años solo disfrutará de los años restantes. Por eso, antes de firmar, el comprador debe solicitar la resolución de clasificación de CONFOTUR con su número y fecha, verificar su vigencia ante el Ministerio de Turismo y confirmar cuántos años de exención quedan. También conviene consultar con un abogado cómo aplican los beneficios en caso de reventa, un aspecto en el que las interpretaciones del mercado no siempre coinciden y que puede afectar el valor futuro del inmueble. Por último, es recomendable conservar la resolución y el certificado de exención para las futuras declaraciones del IPI ante la DGII.
Qué cambia con la Ley 30-26
La gran novedad de 2026 es la Ley 30-26, que ha generado inquietud entre desarrolladores e inversionistas. Su artículo 1 no deroga ni modifica la Ley 158-01, ni siquiera menciona a CONFOTUR, pero introduce una regla general que impide beneficiarse al mismo tiempo de más de un régimen de incentivos para una misma actividad económica, inversión u operación.
En la práctica, esto podría afectar a proyectos que, además de CONFOTUR, pretendían combinar otros regímenes especiales de incentivos. Los especialistas también han señalado posibles interacciones entre la exención del Impuesto sobre la Renta de CONFOTUR y el nuevo régimen de depreciación acelerada que introduce el artículo 24 de la misma ley. Para los proyectos ya clasificados, el artículo 5 de la Ley 158-01, que prohíbe nuevas cargas durante la exención, podría funcionar como un escudo, aunque el alcance definitivo dependerá del reglamento de aplicación de la Ley 30-26, que todavía está pendiente. Mientras tanto, la recomendación general para quienes tienen proyectos en proceso es revisar con sus asesores si su estructura combina incentivos de distintos regímenes.
Cómo se solicita la clasificación
El proceso arranca cuando el desarrollador presenta su expediente ante la oficina de CONFOTUR en el Ministerio de Turismo. Ese expediente debe incluir, entre otros documentos, la descripción del proyecto, el plan y presupuesto de inversión y la evaluación ambiental. CONFOTUR evalúa la viabilidad y elegibilidad de la iniciativa y puede otorgar primero una clasificación provisional y luego la definitiva, que es la que habilita el disfrute pleno de los incentivos. Los inversionistas extranjeros deben además registrar su inversión ante el Banco Central, conforme a la Ley 16-95 sobre Inversión Extranjera, que garantiza igualdad de trato entre capital extranjero y nacional.
Datos clave de CONFOTUR en 2026
Base legal: Ley 158-01 y sus modificaciones 184-02, 318-04 y 195-13.
Período de exención: hasta 15 años desde la terminación de las obras.
Beneficio al comprador: exención del 3 % de transferencia en la primera compra y del IPI durante la vigencia.
Monto exento del IPI 2026 para personas físicas: RD$10,695,494.
Proyectos aprobados 2023-2024: 117, por US$5,411 millones.
Proporción de proyectos inmobiliarios: 64.9 %.
Inversión extranjera directa 2025: US$5,032.3 millones, récord histórico.
Novedad 2026: la Ley 30-26 impide acumular regímenes de incentivos para una misma actividad.
Un incentivo que sigue marcando el mapa turístico
Más de dos décadas después de su aprobación, la Ley CONFOTUR sigue siendo una de las piezas centrales de la estrategia de desarrollo turístico dominicano. Para el comprador, representa un ahorro tangible que puede superar varios millones de pesos; para el desarrollador, una ventaja competitiva frente a otros destinos del Caribe; y para el país, un motor de inversión que se refleja en nuevas habitaciones, empleos y destinos emergentes. La clave, en todos los casos, está en verificar la clasificación, entender los plazos y seguir de cerca cómo se reglamenta la Ley 30-26.
Preguntas frecuentes sobre la Ley CONFOTUR
¿Qué es la Ley CONFOTUR?
Es la Ley 158-01 sobre Fomento al Desarrollo Turístico, que otorga exenciones fiscales a proyectos turísticos e inmobiliarios aprobados por el Consejo de Fomento Turístico.
¿Cuánto dura la exención de CONFOTUR?
Hasta 15 años, contados desde la terminación de las obras del proyecto, no desde la fecha de compra.
¿Un extranjero puede beneficiarse de CONFOTUR?
Sí, los beneficios aplican por igual a compradores dominicanos y extranjeros.
¿Qué impuestos no paga el comprador de una propiedad CONFOTUR?
El impuesto de transferencia del 3 % en la primera compra y el IPI durante la vigencia de la exención del proyecto.
¿La Ley 30-26 eliminó los beneficios de CONFOTUR?
No. La ley no deroga ni modifica la Ley 158-01, pero impide acumular más de un régimen de incentivos para una misma actividad, y su alcance final dependerá del reglamento.
Joan G. Feliz
Director General y Editorial | InCaribe Media
Especialista en turismo, inversión, construcción y desarrollo de destinos en República Dominicana y el Caribe.
