Hay cifras que sirven para medir crecimiento y otras que sirven para entender una transformación. Las aproximadamente 9,000 habitaciones que actualmente se construyen en Cap Cana, entre proyectos hoteleros e inmobiliarios, pertenecen a la segunda categoría.
Fernando Hazoury, presidente del Consejo de Administración de Cap Cana, ha explicado que más de 50 proyectos se encuentran actualmente en ejecución y que el destino podría alcanzar entre 18,000 y 20,000 habitaciones en los próximos años.
Más que celebrar la cifra, creo que debemos preguntarnos qué significa.
Porque cuando un destino alcanza esa escala, deja de ser simplemente un proyecto turístico. Empieza a comportarse como una ciudad.
Y ahí comienza una conversación mucho más interesante.
El turismo inmobiliario está cambiando el modelo
Durante años, cuando hablábamos del turismo dominicano, la conversación giraba alrededor de hoteles, habitaciones, ocupación y llegada de visitantes.
Ese modelo continúa siendo fundamental, pero el mercado ha evolucionado.
Hoy existe un visitante que también quiere comprar.
Quiere tener una propiedad en el destino, utilizarla durante parte del año, alquilarla cuando no está allí y, en algunos casos, terminar convirtiéndose en residente.
Ese cambio ha convertido al turismo inmobiliario en uno de los componentes más importantes de la nueva economía turística.
Cap Cana representa muy bien esa evolución.
Su oferta no depende exclusivamente de habitaciones hoteleras. Conviven proyectos residenciales, villas, hoteles, golf, marina, gastronomía, deporte y servicios.
El producto dejó de ser una habitación.
El producto es el destino.
9,000 habitaciones no significan solamente 9,000 habitaciones
Es fácil mirar el número y pensar únicamente en capacidad hotelera.
Pero una expansión de esta magnitud tiene efectos mucho más amplios.
Cada proyecto implica construcción, empleos, materiales, financiamiento, comercialización, mantenimiento, administración y servicios.
Después de entregado, genera consumo, empleo permanente, demanda de alimentos, transporte, seguridad, mantenimiento y entretenimiento.
En el caso inmobiliario, además, existe una cadena económica que comienza mucho antes de que el propietario entre por primera vez a su apartamento o villa.
Por eso el turismo inmobiliario tiene un efecto multiplicador que merece mayor atención dentro de la estrategia turística nacional.
El problema comienza cuando el crecimiento supera la planificación
Aquí está, a mi juicio, el punto más importante.
El crecimiento no es el problema.
El problema aparece cuando crecemos sin anticipar las consecuencias.
Una nueva habitación significa una persona adicional que necesita agua, energía, movilidad, tratamiento de residuos, seguridad y servicios.
Una propiedad residencial significa además residentes, trabajadores, vehículos y una demanda permanente de infraestructura.
Por eso una pregunta debería acompañar cada nuevo proyecto turístico:
¿Qué infraestructura necesita este proyecto y quién la va a sostener cuando el proyecto ya esté funcionando?
Esta debería ser una pregunta obligatoria en cualquier conversación sobre desarrollo turístico.
Cap Cana tiene una ventaja: la planificación
Precisamente por eso resulta interesante observar el caso de Cap Cana.
El destino nació bajo un concepto de planificación integral y durante años ha desarrollado infraestructura paralelamente a su crecimiento.
Ese modelo adquiere todavía mayor importancia ahora que la escala de inversión está aumentando.
No es lo mismo administrar unos cuantos proyectos que coordinar decenas de desarrollos que, en conjunto, pueden incorporar miles de nuevas habitaciones y unidades residenciales.
La planificación deja de ser una ventaja competitiva y pasa a convertirse en una necesidad.
El verdadero lujo es que todo funcione
Hay algo que a veces olvidamos cuando hablamos de turismo de lujo.
El lujo no consiste únicamente en tener una villa espectacular, un campo de golf o una playa privilegiada.
El verdadero lujo también consiste en que todo funcione.
Que el tránsito sea razonable.
Que el agua esté garantizada.
Que exista seguridad.
Que los servicios sean eficientes.
Que la infraestructura no colapse durante las temporadas de mayor demanda.
Que el entorno natural conserve su calidad.
Y que el propietario pueda disfrutar de su inversión sin enfrentarse a problemas urbanos que terminen deteriorando el valor del destino.
Mientras más crece Cap Cana, más importante se vuelve preservar esa experiencia.
El desafío no es construir más, sino construir mejor
República Dominicana atraviesa un momento extraordinario de inversión turística.
El capital está llegando.
Los proyectos se están desarrollando.
La demanda inmobiliaria continúa creciendo.
Pero debemos tener cuidado de no confundir inversión con desarrollo.
Un proyecto puede ser una excelente inversión individual y, al mismo tiempo, formar parte de un crecimiento desordenado si no existe una visión territorial.
El desarrollo verdadero ocurre cuando los proyectos individuales funcionan dentro de un sistema.
Ese es el salto que necesita dar nuestra conversación sobre turismo.
Lo que está pasando en Cap Cana debería importarnos a todos
Lo que ocurre en Cap Cana no debería verse como un fenómeno aislado.
El Este dominicano está atravesando una transformación territorial enorme.
Punta Cana, Bávaro, Cap Cana y Macao están creciendo, mientras otros destinos como Miches también comienzan a recibir inversiones de gran escala.
Y en otras zonas del país se está produciendo una dinámica similar.
Por eso Cap Cana puede funcionar como una especie de laboratorio.
Lo que ocurra allí puede ofrecernos una idea de los retos que enfrentarán otros destinos cuando aumenten considerablemente su capacidad turística y residencial.
El turismo dominicano necesita pensar como ciudad
Creo que este es el gran cambio conceptual que debemos asumir.
Hay destinos turísticos que ya no pueden ser administrados solamente como destinos turísticos.
Son ciudades.
Tienen población.
Tienen trabajadores.
Tienen propietarios.
Tienen visitantes.
Tienen infraestructura.
Tienen necesidades sociales y ambientales.
Y necesitan planificación de largo plazo.
Si Cap Cana se aproxima a las 18,000 o 20,000 habitaciones, la conversación necesariamente tendrá que incorporar esas variables.
No bastará con hablar de cuántos turistas llegarán.
Habrá que hablar de cuántas personas vivirán allí, cómo se moverán, cómo consumirán agua y energía y qué servicios necesitarán.
La oportunidad y el riesgo
Las 9,000 habitaciones actualmente en construcción representan una oportunidad extraordinaria.
Más inversión.
Más empleos.
Más actividad económica.
Más oferta turística.
Más propiedades.
Más capacidad para captar visitantes de mayor poder adquisitivo.
Pero la misma cifra también representa una responsabilidad.
Porque cada nueva etapa de crecimiento aumenta la presión sobre el territorio.
Y mientras mayor sea el éxito de un destino, mayor será también la necesidad de proteger aquello que lo hizo exitoso.
Cap Cana está frente a una prueba diferente
Hasta ahora, Cap Cana ha tenido que demostrar que podía convertirse en un destino turístico de referencia.
Ahora enfrenta una prueba diferente:
demostrar que puede crecer considerablemente sin perder el valor que construyó durante décadas.
Ese será, en mi opinión, uno de los grandes debates del turismo dominicano durante los próximos años.
Porque construir 9,000 habitaciones es una muestra de confianza en el destino.
Pero lograr que esas 9,000 habitaciones funcionen dentro de una ciudad eficiente, sostenible y atractiva será una muestra mucho mayor de madurez.
República Dominicana ha demostrado que sabe atraer turistas.
Ha demostrado que sabe atraer inversión.
Ha demostrado que sabe construir.
Ahora tiene que demostrar que sabe planificar el crecimiento.
Y ahí está la verdadera importancia de lo que está ocurriendo en Cap Cana.
No estamos simplemente ante otra expansión hotelera o inmobiliaria.
Estamos viendo cómo un destino turístico alcanza una escala que obliga a pensar en términos de ciudad.
Y quizás esa sea la conversación que más necesitamos tener.
Porque el próximo gran desafío del turismo dominicano no será construir más habitaciones. Será construir los destinos capaces de sostenerlas.
Por Joan G. Feliz
Director Editorial | InCaribe Media
