Por Joan G. Feliz
Director Editorial | InCaribe Media
Hace casi un año República Dominicana estrenó una nueva Ley de Alquileres. La expectativa era enorme.
Después de décadas bajo un marco legal considerado obsoleto, la Ley 85-25 sobre Alquileres de Bienes Inmuebles y Desahucios prometía modernizar la relación entre propietarios e inquilinos, agilizar los procesos y ofrecer mayor seguridad jurídica.
Pero ahora que ha transcurrido prácticamente un año desde su promulgación, vale la pena hacer una pregunta mucho más incómoda:
¿Qué cambió realmente para el propietario que tiene un inquilino que no paga?
Y la respuesta puede decepcionar a más de uno.
¿Ahora puedo sacar al inquilino cuando deja de pagar?
No.
La nueva ley no creó un mecanismo mediante el cual el propietario pueda recuperar automáticamente su inmueble al producirse un incumplimiento.
La Ley 85-25 establece que, cuando se trata de una vivienda, el propietario debe realizar primero una intimación de cumplimiento, otorgando el plazo correspondiente, que no puede ser mayor de 10 días calendario.
Si el inquilino no cumple, entonces comienza el proceso ante el Juzgado de Paz. La audiencia debe ser fijada dentro del plazo establecido por la legislación y, cuando se trata de falta de pago, el procedimiento tiene carácter sumario.
Es decir:
el propietario puede comenzar a actuar rápidamente, pero no puede desalojar rápidamente por su propia cuenta.
Entonces, ¿qué cambió?
Aquí está el punto central.
La ley sí modificó el procedimiento.
También eliminó el antiguo marco normativo que estaba compuesto, entre otras disposiciones, por la Ley 4314 de 1955, la Ley 17-88 y el Decreto 4807 de 1959.
Ahora existe una legislación única que regula los alquileres de viviendas, comercios y determinadas actividades sin fines de lucro.
También se estableció que los contratos deben contener información específica, como la identificación de las partes, descripción del inmueble, destino, precio, forma de pago y fecha de término.
Y en materia de vivienda se estableció que el depósito de garantía no puede superar dos meses de alquiler.
Pero cuando llegamos al punto que más preocupa a un propietario —recuperar su inmueble cuando el inquilino deja de pagar— seguimos teniendo un proceso judicial.
La gran promesa era la rapidez
La Ley 85-25 establece que los casos de falta de pago deben tramitarse mediante un procedimiento sumario y que el proceso debe decidirse, en principio, en no más de dos audiencias, salvo que el juez considere necesaria una tercera.
Además, la ley establece un plazo de hasta 30 días calendario para que el juez dicte sentencia una vez el expediente queda en estado de fallo.
Sobre el papel, esto representa una mejora considerable.
Pero aquí aparece la diferencia entre lo que dice la ley y lo que ocurre en la realidad.
Porque una cosa es establecer plazos y otra es que todo el sistema judicial pueda cumplirlos consistentemente.
El propietario tampoco puede sacar al inquilino por su cuenta
Este punto es fundamental.
Aunque exista falta de pago, el propietario no puede simplemente cambiar la cerradura, sacar los muebles o expulsar físicamente al ocupante.
La propia Ley 85-25 contempla sanciones para quienes ejecuten desalojos sin cumplir las formalidades establecidas.
El desalojo requiere una decisión judicial y su correspondiente ejecución conforme al procedimiento legal.
Por tanto, si alguien pensaba que la nueva ley significaba:
“No me pagaste este mes, mañana cambio la cerradura”
la respuesta sigue siendo no.
¿Y el famoso 2+1?
Aquí también conviene separar el ruido de las redes sociales de lo que realmente dice la ley.
El artículo 13 establece que el propietario de una vivienda puede exigir un depósito no mayor de dos meses del precio del alquiler.
Esto sí representa un cambio frente a la práctica conocida como “2+1”.
Pero el debate sobre el mercado de alquiler no debería quedarse únicamente en cuánto dinero necesita una persona para entrar a una vivienda.
Para el propietario que tiene un inmueble alquilado, la pregunta verdaderamente importante sigue siendo otra:
¿Qué tan rápido puedo recuperar mi propiedad si dejan de pagarme?
Y ahí es donde un año después todavía queda mucho por evaluar.
La ley cambió, pero el problema de fondo no desapareció
La Ley 85-25 fue diseñada precisamente para modernizar el sistema y ofrecer mayor seguridad jurídica.
Incluso creó un régimen procesal específico para las controversias derivadas de los contratos de alquiler y estableció al Juzgado de Paz como tribunal competente para conocer en primer grado las demandas relacionadas con viviendas.
Eso es un avance.
Pero modernizar el procedimiento no significa eliminar el procedimiento.
El propietario continúa necesitando intimar, demandar, comparecer ante el tribunal, obtener una decisión y posteriormente ejecutar el desalojo.
Y mientras todo eso ocurre, el inmueble puede continuar ocupado y el propietario puede continuar acumulando pérdidas.
Un año después, la verdadera pregunta sigue sin respuesta
Cuando se aprobó la nueva ley, muchos propietarios esperaban una transformación radical.
Un sistema donde el incumplimiento del pago tuviera una consecuencia rápida y efectiva.
Pero casi un año después de su promulgación, la discusión debería cambiar.
Ya no se trata de preguntar solamente qué dice la Ley 85-25.
Hay que preguntar:
¿Cuánto está tardando realmente un propietario en recuperar su inmueble?
¿Cuántos días pasan desde el primer incumplimiento hasta la intimación?
¿Cuánto tarda en fijarse la audiencia?
¿Cuánto demora una sentencia?
¿Cuánto tiempo toma su ejecución?
¿Se están cumpliendo los plazos establecidos por la legislación?
Y, sobre todo:
¿Cuánto dinero pierde un propietario durante todo ese proceso?
Esas son las estadísticas que realmente permitirían medir si la reforma consiguió su objetivo.
¿Entonces la nueva ley no cambió nada?
Decir que no cambió absolutamente nada sería incorrecto.
Cambió y bastante el marco jurídico.
Derogó normas que tenían décadas de antigüedad, estableció reglas nuevas para los contratos, reguló los depósitos, creó procedimientos específicos y buscó acelerar los procesos judiciales.
Pero también sería incorrecto decir que ahora un propietario puede sacar inmediatamente a un inquilino moroso.
Eso no ocurrió.
La gran transformación que muchos propietarios esperaban —poder recuperar rápidamente su inmueble cuando dejan de recibir el alquiler— todavía depende de que el sistema judicial y de ejecución funcione con la velocidad que la nueva legislación pretende.
Y ahí está el verdadero desafío.
La ley necesita ser medida por sus resultados
La Ley 85-25 nació con una misión clara: crear seguridad jurídica y modernizar un mercado que llevaba décadas funcionando bajo normas antiguas.
Un año después, el debate debería pasar de la teoría a los resultados.
Porque para el propietario, la seguridad jurídica no consiste solamente en tener una ley nueva.
Seguridad jurídica significa saber que si un inquilino incumple, existe un mecanismo rápido, predecible y efectivo para recuperar el inmueble.
Y para el inquilino también significa saber que nadie puede sacarlo arbitrariamente de la vivienda sin seguir el debido proceso.
Ese equilibrio es precisamente el que la nueva ley prometió.
Ahora toca comprobar si en la práctica realmente lo consiguió.
