La Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia estableció que estas garantías pueden formalizarse mediante actos bajo firma privada, siempre que las firmas sean legalizadas por un notario. El criterio distingue los requisitos aplicables a los inmuebles registrados y no registrados.
SANTO DOMINGO. La constitución de hipotecas sobre inmuebles registrados en República Dominicana no requiere obligatoriamente un acto auténtico instrumentado por un notario. La Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia (SCJ) estableció que estas garantías pueden formalizarse mediante un acto bajo firma privada, siempre que las firmas de las partes sean debidamente legalizadas por un notario.
El criterio judicial, establecido mediante sentencia del 30 de junio de 2021, precisa las formalidades aplicables a la constitución de garantías hipotecarias según el régimen jurídico del inmueble y tiene implicaciones para las operaciones de financiamiento, las transacciones inmobiliarias y la documentación requerida para inscribir gravámenes sobre propiedades registradas.
La decisión diferencia el tratamiento de los inmuebles sujetos al sistema de registro inmobiliario de aquellos que no cuentan con inscripción registral, para los cuales se aplican las formalidades previstas en el Código Civil dominicano.
¿Cómo se puede constituir una hipoteca sobre un inmueble registrado?
De acuerdo con el criterio de la Suprema Corte de Justicia, una hipoteca convencional sobre un inmueble registrado puede constituirse mediante un documento bajo firma privada, sin que sea indispensable recurrir a un acto auténtico.
Para ello, las firmas de las partes deben estar debidamente legalizadas por un notario público o por el funcionario competente, conforme a las disposiciones aplicables.
Este criterio se relaciona con las reglas del sistema de Registro Inmobiliario dominicano, que permiten instrumentar determinados actos vinculados con derechos reales, cargas y gravámenes sobre inmuebles registrados tanto en forma auténtica como bajo firma privada.
La distinción es relevante para propietarios, compradores, desarrolladores inmobiliarios, entidades financieras y profesionales jurídicos que intervienen en operaciones garantizadas con bienes inmuebles.
Diferencias entre inmuebles registrados y no registrados
La formalización de una hipoteca depende del régimen jurídico al que esté sometida la propiedad.
En el caso de los inmuebles registrados, el acto bajo firma privada es una vía admitida, siempre que se cumplan los requisitos legales correspondientes, incluida la legalización notarial de las firmas.
En cambio, para los inmuebles no registrados, la constitución de una hipoteca convencional está sujeta a las formalidades establecidas por el Código Civil. El artículo 2127 contempla un régimen diferenciado para estos bienes.
Esta distinción evita confundir los requisitos exigidos para constituir una garantía hipotecaria sobre una propiedad registrada con los que corresponden a inmuebles que no se encuentran incorporados al sistema de registro inmobiliario.
¿Qué establece la normativa de Registro Inmobiliario?
La Ley núm. 108-05 de Registro Inmobiliario establece el marco jurídico para el registro de los derechos sobre los inmuebles en República Dominicana.
Su aplicación se complementa con el Reglamento General de Registro de Títulos, aprobado mediante la Resolución núm. 788-2022, que regula los procedimientos y requisitos para inscribir derechos reales, cargas y gravámenes sobre propiedades registradas.
La Dirección Nacional de Registro de Títulos contempla, entre los documentos admitidos para tramitar una hipoteca convencional, el contrato bajo firma privada o el acto auténtico, de acuerdo con los requisitos de forma y fondo correspondientes. También requiere documentación relacionada con el inmueble y el cumplimiento de las obligaciones tributarias aplicables.
Implicaciones para el mercado inmobiliario y el financiamiento
El criterio de la Suprema Corte resulta de interés para el mercado inmobiliario dominicano, donde las hipotecas constituyen uno de los principales instrumentos para garantizar obligaciones vinculadas con préstamos y otras operaciones financieras.
La posibilidad de formalizar estas garantías mediante actos bajo firma privada, cuando se trata de inmuebles registrados y se cumplen las exigencias legales, permite distinguir entre la forma del documento y los requisitos necesarios para que la operación pueda acceder al registro correspondiente.
Para propietarios, inversionistas, constructores y entidades financieras, conocer estas disposiciones es importante al estructurar operaciones de crédito, revisar contratos y gestionar la inscripción de garantías sobre bienes inmuebles.
No obstante, la utilización de un documento bajo firma privada no elimina la necesidad de cumplir los demás requisitos legales y registrales aplicables a cada operación.
Redacción InCaribe Media
