Por Joan G. Feliz
Durante los últimos quince años, el mercado del alojamiento turístico ha experimentado una de las transformaciones más profundas de su historia. La llegada de plataformas digitales de rentas cortas democratizó el acceso al hospedaje, permitió que miles de propietarios obtuvieran ingresos adicionales y ofreció a los viajeros nuevas alternativas para conocer los destinos desde una perspectiva diferente.
República Dominicana no ha escapado a esa realidad. Hoy es común encontrar apartamentos, villas, habitaciones y residencias completas anunciadas en plataformas digitales en Punta Cana, Santo Domingo, Puerto Plata, Las Terrenas, Bayahíbe, Cap Cana, Cabarete y prácticamente todos los polos turísticos del país.
No hay duda de que este modelo ha impulsado la inversión inmobiliaria, ha dinamizado economías locales y ha ampliado la oferta turística. Sería un error desconocer su aporte.
Sin embargo, también sería un error ignorar que el crecimiento acelerado de las rentas cortas ha creado un escenario donde actividades que ofrecen un servicio muy similar operan bajo obligaciones muy diferentes. Y cuando eso ocurre, la discusión deja de ser tecnológica para convertirse en un tema de competencia, equidad y sostenibilidad del modelo turístico.
La pregunta ya no es si las rentas cortas deben existir. La respuesta es evidente: sí.
La verdadera pregunta es otra: ¿deben competir bajo las mismas reglas que quienes llevan décadas invirtiendo miles de millones de dólares en el desarrollo turístico nacional?
El turismo dominicano se construyó con reglas claras
República Dominicana no es líder turístico del Caribe por casualidad.
Durante más de cuatro décadas el país ha construido una industria basada en inversiones hoteleras de gran escala, infraestructura pública, seguridad jurídica, promoción internacional y una estrecha colaboración entre el Estado y el sector privado.
Las cadenas hoteleras que hoy operan en el país invirtieron cientos de millones de dólares bajo un marco regulatorio específico.
Para abrir un hotel no basta con construir habitaciones.
Es necesario cumplir normas urbanísticas, estudios de impacto ambiental, permisos municipales, certificaciones de seguridad, sistemas contra incendios, estándares sanitarios, seguros, requisitos laborales, obligaciones fiscales, inspecciones periódicas y múltiples regulaciones establecidas por distintas instituciones públicas.
Todo ello representa una inversión significativa antes de recibir al primer huésped.
Ese esfuerzo ha permitido posicionar a República Dominicana como uno de los destinos más confiables de América Latina.
Cuando dos negocios ofrecen lo mismo, las reglas también deben parecerse
Quienes sostienen que hoteles y rentas cortas no compiten entre sí suelen partir de una visión que hace años dejó de reflejar la realidad.
Hace una década muchas propiedades se alquilaban ocasionalmente.
Hoy existen edificios completos diseñados exclusivamente para alquileres turísticos.
Empresas administran cientos de apartamentos distribuidos en diferentes ciudades.
Algunos operadores cuentan con equipos de limpieza, recepción virtual, mantenimiento permanente, transporte privado, servicios de concierge y estrategias de mercadeo internacional prácticamente iguales a las de un hotel.
En la práctica ofrecen alojamiento turístico profesional.
La diferencia es que, en muchos casos, no enfrentan el mismo nivel de exigencias regulatorias.
Y ahí aparece el verdadero problema.
La competencia no debe medirse por el nombre del negocio, sino por el servicio que presta.
Si dos establecimientos reciben turistas durante todo el año, promocionan habitaciones por noche y generan ingresos mediante alojamiento turístico, resulta razonable discutir si ambos deberían cumplir estándares mínimos similares.
No hacerlo genera una ventaja competitiva difícil de justificar.
La regulación protege mucho más que a los hoteles
Existe una percepción equivocada de que regular las rentas cortas busca proteger exclusivamente a la industria hotelera.
Nada más lejos de la realidad.
Una regulación moderna protege al turista, al propietario responsable, al inversionista formal, al Estado y también a las comunidades donde operan estos alojamientos.
El visitante merece saber que el lugar donde se hospedará cumple condiciones mínimas de seguridad estructural, higiene, planes de evacuación, mantenimiento adecuado y mecanismos de atención ante emergencias.
Los propietarios formales también se benefician, porque un mercado regulado reduce la competencia informal y mejora la reputación del sector.
Las comunidades ganan porque disminuyen conflictos relacionados con ruido, seguridad, ocupación excesiva de viviendas y uso inadecuado de áreas residenciales.
Y el Estado obtiene información confiable para diseñar mejores políticas públicas.
La informalidad tiene un costo para todos
Cuando una parte importante del mercado opera fuera de un sistema regulado, las consecuencias terminan afectando a toda la industria.
Disminuye la capacidad de supervisión.
Se dificulta la fiscalización tributaria.
Resulta más complejo garantizar estándares de calidad.
Aumenta la incertidumbre para los consumidores.
Y se debilita la imagen del destino.
La competitividad turística no depende únicamente del número de visitantes.
Depende también de la confianza.
Cada incidente relacionado con alojamientos inseguros, fraudes, publicidad engañosa o conflictos con huéspedes termina afectando la percepción internacional del país.
La regulación ayuda precisamente a reducir esos riesgos.
El impacto sobre la inversión hotelera
Pocas industrias generan un efecto multiplicador tan amplio como la hotelería.
Cada nuevo hotel moviliza arquitectos, ingenieros, constructoras, suplidores, fabricantes de mobiliario, empresas tecnológicas, operadores turísticos, agricultores, pescadores, transportistas y miles de trabajadores.
La inversión hotelera también impulsa carreteras, aeropuertos, puertos, redes eléctricas y servicios públicos.
Cuando un grupo internacional decide invertir cientos de millones de dólares en República Dominicana, lo hace confiando en que competirá dentro de un marco jurídico estable.
Si esa percepción cambia y algunos actores operan con menores obligaciones regulatorias ofreciendo prácticamente el mismo servicio, el atractivo para nuevas inversiones puede disminuir.
No se trata de proteger privilegios.
Se trata de preservar las condiciones que han permitido al país convertirse en líder regional.
El fenómeno de la profesionalización de las rentas cortas
Otro elemento que ha cambiado la discusión es la evolución del propio mercado.
Muchas rentas cortas ya no son administradas por familias que alquilan ocasionalmente una habitación.
Hoy existen empresas especializadas que manejan decenas o incluso cientos de propiedades.
Estas operaciones funcionan como verdaderas cadenas de alojamiento distribuidas en múltiples edificios.
Generan ingresos importantes y participan activamente del mercado turístico.
Precisamente por ese crecimiento resulta lógico que también evolucionen los mecanismos de regulación.
La innovación no elimina la necesidad de supervisión.
Al contrario, suele exigir normas más modernas.
La experiencia internacional
República Dominicana no enfrenta este debate en solitario.
Ciudades como Nueva York, Barcelona, París, Ámsterdam, Lisboa, Florencia y numerosas regiones de América Latina han desarrollado regulaciones específicas para las rentas cortas.
Aunque cada modelo responde a una realidad distinta, todos persiguen objetivos similares:
- Registrar las propiedades destinadas al alquiler turístico.
- Garantizar condiciones mínimas de seguridad.
- Asegurar el cumplimiento de obligaciones tributarias.
- Preservar el equilibrio entre residentes permanentes y alojamientos turísticos.
- Combatir la informalidad.
- Mantener una competencia equilibrada dentro del mercado.
Lejos de eliminar las plataformas digitales, estas regulaciones buscan integrarlas de manera ordenada al ecosistema turístico.
Turismo inmobiliario y regulación pueden crecer juntos
Uno de los argumentos más frecuentes sostiene que regular las rentas cortas frenaría la inversión inmobiliaria.
No necesariamente.
Los mercados inmobiliarios más sólidos del mundo son precisamente aquellos donde existen reglas claras.
El inversionista serio busca estabilidad jurídica.
Prefiere conocer desde el inicio cuáles serán sus obligaciones antes que enfrentarse a incertidumbre regulatoria permanente.
Un marco legal transparente fortalece la confianza, reduce riesgos y profesionaliza el mercado.
La regulación bien diseñada no espanta inversiones.
Las hace más sostenibles.
La regulación debe ser proporcional
Ahora bien, regular no significa imponer las mismas cargas administrativas a todos.
No es lo mismo una familia que alquila ocasionalmente un apartamento durante algunos fines de semana al año que una empresa que administra cien unidades destinadas exclusivamente al turismo.
La legislación debe reconocer esas diferencias.
La regulación inteligente distingue escalas de operación, simplifica trámites para pequeños propietarios y exige mayores responsabilidades a quienes desarrollan actividades comerciales permanentes.
Ese equilibrio será fundamental para evitar excesos.
Lo que está en juego es el modelo turístico del país
República Dominicana aspira a recibir cada vez más visitantes, atraer mayores inversiones y consolidarse como el principal destino del Caribe.
Ese objetivo solo será posible si el crecimiento ocurre dentro de un marco competitivo, transparente y sostenible.
La discusión sobre las rentas cortas no debe reducirse a un conflicto entre hoteles y plataformas digitales.
Se trata de definir cómo será el turismo dominicano durante los próximos veinte años.
¿Queremos un mercado altamente competitivo pero ordenado?
¿O uno donde distintos actores compitan bajo obligaciones completamente diferentes?
La respuesta tendrá consecuencias sobre la inversión, el empleo, la calidad del servicio y la reputación internacional del país.
Competir sí, pero en igualdad de condiciones
Las rentas cortas llegaron para quedarse.
Han enriquecido la oferta turística, ampliado las posibilidades para miles de viajeros y generado nuevas oportunidades de inversión.
Nadie discute su importancia.
Lo que corresponde ahora es dar el siguiente paso: construir una regulación moderna que permita su crecimiento sin afectar el equilibrio del mercado.
Competir es positivo.
Innovar también.
Pero cuando una actividad económica comparte el mismo mercado, los mismos clientes y ofrece prácticamente el mismo servicio que otra, resulta razonable que ambas operen bajo principios similares de responsabilidad, seguridad, formalidad y cumplimiento.
Porque la fortaleza del turismo dominicano no dependerá únicamente del número de habitaciones disponibles, sino de la capacidad del país para garantizar reglas claras, competencia justa y confianza para todos los actores del sector.
Regular las rentas cortas no significa limitar el desarrollo.
Significa proteger uno de los pilares más importantes de la economía nacional y asegurar que el éxito del turismo continúe construyéndose sobre bases sólidas, transparentes y sostenibles.
Por Joan G. Feliz
Director General de Incaribe Media. Especialista en turismo, desarrollo inmobiliario, construcción e inversión.
