Por Joan G. Feliz
Director General y Editorial | InCaribe Media
Especialista en turismo, inversión y desarrollo del Caribe
Durante mucho tiempo, cuando se hablaba del desarrollo turístico dominicano, la conversación comenzaba casi siempre en el aeropuerto y terminaba en el hotel.
Hoy esa ecuación está cambiando.
Una carretera, un aeropuerto, un nuevo acceso, una conexión entre dos destinos o la reducción del tiempo de desplazamiento pueden tener un efecto tan importante sobre un territorio como la construcción de un nuevo hotel.
La razón es sencilla: la distancia también forma parte del producto turístico.
Y República Dominicana está entrando en una etapa en la que la infraestructura comienza a modificar la geografía de la inversión.
Cuando una carretera cambia la percepción de un territorio
Hay zonas que durante años estuvieron relativamente desconectadas de los principales circuitos turísticos.
No necesariamente porque carecieran de playas, montañas, gastronomía, cultura o atractivos naturales, sino porque llegar hasta ellas representaba demasiado tiempo, demasiada dificultad o poca previsibilidad.
Cuando esa condición cambia, cambia también la percepción del territorio.
Un lugar que antes parecía lejano comienza a convertirse en una opción para una excursión.
Después puede convertirse en una opción para pasar un fin de semana.
Posteriormente aparecen restaurantes, pequeños alojamientos, proyectos inmobiliarios y nuevos servicios.
Y cuando la demanda comienza a consolidarse, llega el inversionista.
Este fenómeno resulta especialmente interesante para República Dominicana porque el país tiene una geografía relativamente compacta y una concentración turística que permite que las mejoras de conectividad tengan efectos importantes sobre nuevos territorios.
Desde InCaribe Media hemos venido observando precisamente cómo la discusión sobre nuevos destinos está cada vez más vinculada con infraestructura, conectividad y acceso.
No se trata solamente de construir una carretera.
Se trata de reducir la distancia entre un territorio y el mercado.
El valor inmobiliario también viaja por carretera
Existe una idea que suele repetirse en el mercado inmobiliario: ubicación, ubicación, ubicación.
Pero la ubicación no es estática.
Una propiedad que hoy parece alejada puede encontrarse mañana a una distancia mucho más competitiva si mejora la infraestructura que la conecta con un aeropuerto, una ciudad o un polo turístico.
Por eso, analizar el potencial inmobiliario de una zona únicamente mirando lo que existe actualmente puede llevar a conclusiones incompletas.
Hay que mirar también lo que está ocurriendo alrededor.
¿Qué carreteras están siendo ampliadas?
¿Qué proyectos de infraestructura están avanzando?
¿Se está reduciendo el tiempo de conexión?
¿Están llegando nuevos hoteles?
¿Existe inversión comercial?
¿Está aumentando la oferta gastronómica?
¿Hay nuevos atractivos turísticos?
Son preguntas que deberían formar parte de cualquier análisis serio de inversión inmobiliaria vinculada al turismo.
Esto explica también por qué algunos territorios comienzan a despertar el interés del mercado antes de que tengan una infraestructura turística completamente desarrollada.
El inversionista no solamente compra lo que existe.
En determinados casos, está comprando una expectativa razonable sobre lo que puede ocurrir alrededor de esa propiedad.
La diferencia está en saber distinguir una expectativa sustentada en infraestructura, inversión y demanda de una simple especulación.
El próximo mapa turístico no será el mismo
República Dominicana tiene por delante una oportunidad interesante: ampliar su mapa turístico sin necesariamente replicar exactamente el modelo de los destinos que ya alcanzaron una alta madurez.
Miches, Pedernales, Samaná, Las Terrenas y otros territorios tienen condiciones diferentes y pueden desarrollar productos distintos.
El objetivo no debería ser convertirlos a todos en una segunda Punta Cana.
Precisamente lo contrario.
La oportunidad está en construir destinos con identidad propia.
En algunos lugares el atractivo principal será la naturaleza.
En otros, el turismo inmobiliario.
En otros, el golf.
En otros, la gastronomía, los cruceros, el turismo de aventura, el bienestar o la combinación de varios productos.
Pero todos tendrán un elemento en común: necesitarán conectividad.
Y ahí la infraestructura vuelve a convertirse en protagonista.
En nuestros análisis de InCaribe Media, una conclusión aparece cada vez con mayor claridad: la infraestructura no solamente acompaña el desarrollo turístico; en determinados territorios puede anticiparlo.
Una nueva carretera puede hacer visible un destino.
Una conexión aérea puede cambiar su mercado.
Un nuevo acceso puede ampliar el radio de acción de un proyecto.
Y una mejor movilidad puede hacer que una zona deje de ser considerada periférica y comience a formar parte de un circuito turístico.
Eso también modifica las oportunidades inmobiliarias.
Pero existe una condición: infraestructura sin planificación puede producir crecimiento desordenado.
El reto no consiste únicamente en abrir nuevos territorios a la inversión.
Consiste en lograr que ese crecimiento esté acompañado por agua, energía, saneamiento, movilidad, seguridad, servicios públicos y ordenamiento territorial.
Porque desarrollar un destino es mucho más complejo que construir un proyecto.
La próxima plusvalía puede estar en el territorio
El mercado inmobiliario suele concentrarse en el precio de la propiedad.
Pero una mirada de más largo plazo obliga a observar algo diferente: el valor que puede adquirir el territorio donde esa propiedad está ubicada.
Una carretera puede reducir tiempos.
Un aeropuerto puede acercar mercados.
Un hotel puede generar demanda.
Un centro comercial puede aumentar actividad.
Un campo de golf puede crear un nuevo producto turístico.
Una marina puede transformar la relación de un destino con el turismo náutico.
Y la combinación de todos esos elementos puede producir algo mucho más poderoso: un territorio con mayor capacidad para atraer personas, capital y consumo.
Ese es el verdadero desafío de la nueva etapa turística dominicana.
No solamente construir más.
Sino conectar mejor.
No solamente vender propiedades.
Sino desarrollar destinos.
No solamente atraer turistas.
Sino conseguir que esos visitantes encuentren razones para regresar, invertir y permanecer vinculados con el territorio.
Porque en la nueva geografía turística dominicana, la distancia ya no se mide solamente en kilómetros. También se mide en tiempo, conectividad y oportunidades de desarrollo.
Y cada vez más, una carretera puede ser el primer capítulo de un nuevo destino.
