Santo Domingo. El crecimiento vertical de las principales zonas urbanas del Distrito Nacional vuelve a situarse en el centro del debate. El Tribunal Superior Administrativo (TSA) anuló los permisos urbanísticos otorgados al proyecto Everest Tower, ubicado en Piantini, tras determinar que las autorizaciones fueron concedidas en violación de las normas municipales sobre uso de suelo, densidad, altura y retiros de edificaciones.
La decisión, contenida en la sentencia 0030-1642-2026-SSEN-00280, emitida el pasado 9 de julio, deja sin efecto varios certificados de uso de suelo y de no objeción relacionados con el desarrollo inmobiliario, marcando un precedente para futuros proyectos de gran escala en una de las zonas de mayor valorización de Santo Domingo.
De un edificio residencial a un complejo de uso mixto
De acuerdo con el fallo, el proyecto aprobado originalmente contemplaba una torre de 64 apartamentos, pero las modificaciones autorizadas durante el proceso administrativo transformaron la propuesta en un desarrollo mucho más amplio, integrado por 238 suites tipo condominio-hotel, restaurantes, oficinas, salones de eventos, áreas de servicios e incluso un helipuerto.
El tribunal concluyó que esos cambios incrementaron significativamente la intensidad del proyecto, elevando la densidad estimada hasta aproximadamente 3,763 habitantes por hectárea, superando los límites permitidos por la normativa urbanística vigente para el sector.
Incumplimientos en altura y retiros
La sentencia también establece que la torre autorizada, con 22 niveles sobre rasante, mezzanine y otras estructuras complementarias, excedía la altura permitida para ese tipo de vía conforme al Plan de Ordenamiento Territorial del Distrito Nacional.
Asimismo, se determinó que varios de los retiros laterales y posteriores aprobados eran inferiores a los mínimos requeridos para edificaciones de esa magnitud, lo que podría afectar condiciones fundamentales como la ventilación, la iluminación natural, la privacidad y la seguridad de las propiedades vecinas.
El helipuerto también fue objeto de análisis
Otro de los aspectos evaluados por el TSA fue la incorporación de un helipuerto en la azotea del edificio.
El tribunal aclaró que una eventual autorización emitida por el Instituto Dominicano de Aviación Civil (IDAC) únicamente regula aspectos relacionados con la seguridad operacional aérea y no sustituye la evaluación urbanística que corresponde a las autoridades municipales.
Preocupación de los residentes
Desde el inicio del proyecto, residentes y organizaciones comunitarias de Piantini habían manifestado preocupación por el impacto que una construcción de estas características podría generar sobre la movilidad, la capacidad de los servicios públicos y la calidad de vida del sector.
El fallo reconoce que el crecimiento urbano debe mantenerse dentro de los parámetros establecidos por la planificación territorial para garantizar un equilibrio entre la inversión inmobiliaria y la sostenibilidad de la ciudad.
Un precedente para el desarrollo urbano
Especialistas consideran que esta decisión podría convertirse en un referente para futuros proyectos inmobiliarios en el Distrito Nacional, especialmente en sectores donde el desarrollo vertical ha aumentado considerablemente durante los últimos años.
La sentencia refuerza el principio de que las modificaciones realizadas durante la ejecución de un proyecto deben respetar las disposiciones de los planes de ordenamiento territorial y las regulaciones municipales, independientemente de la magnitud de la inversión.
Con la decisión judicial, quedan anulados los certificados de uso de suelo y de no objeción emitidos para Everest Tower, obligando a replantear la viabilidad del proyecto bajo el marco normativo vigente.
