El desafío de los alquileres turísticos frente al prestigio del principal destino del Caribe
Por Joan Feliz
Durante más de cinco décadas, la República Dominicana ha construido una de las marcas turísticas más sólidas de América Latina y el Caribe. Lo que comenzó como un destino conocido por sus playas de arena blanca y aguas cristalinas se ha transformado en una potencia regional que recibe más de once millones de visitantes al año, atrae miles de millones de dólares en inversión extranjera y lidera el crecimiento turístico del Caribe.
Nada de eso ocurrió por casualidad.
Detrás del éxito del turismo dominicano existe una combinación de planificación, inversiones públicas y privadas, promoción internacional, seguridad jurídica, infraestructura aeroportuaria, desarrollo hotelero y una estrategia de mercadeo que ha sido reconocida incluso por organismos internacionales.
La construcción de una marca país toma décadas.
Destruir parte de esa reputación puede tomar apenas unos meses.
Precisamente por eso resulta oportuno abrir un debate que hasta hace pocos años parecía impensable: ¿está preparada la República Dominicana para el crecimiento acelerado de los alquileres turísticos de corta duración?
No se trata de un debate contra Airbnb.
Tampoco contra quienes compran una propiedad como inversión y desean obtener una rentabilidad alquilándola a turistas.
El verdadero debate gira alrededor de otra pregunta mucho más importante.
¿Qué ocurre cuando el crecimiento de una actividad supera la capacidad de regulación del Estado y comienza a afectar la percepción internacional de un destino?
Es una discusión que hoy mantienen ciudades como Barcelona, París, Nueva York, Lisboa, Ámsterdam, Florencia y Venecia.
República Dominicana no debería esperar a enfrentar el mismo problema para comenzar a analizarlo.
Airbnb cambió la forma de viajar
Cuando Airbnb nació en 2008 revolucionó la industria turística.
Su propuesta era sencilla.
Permitir que cualquier persona pudiera alquilar una habitación disponible dentro de su vivienda para obtener ingresos adicionales mientras ofrecía una experiencia diferente a la del hotel tradicional.
La idea fue un éxito.
Millones de viajeros encontraron una alternativa más económica.
Otros descubrieron la posibilidad de alojarse en barrios donde antes no existían hoteles.
Muchos propietarios comenzaron a generar ingresos sin realizar grandes inversiones.
La plataforma democratizó el acceso al alojamiento turístico.
Con el paso de los años, sin embargo, el modelo cambió.
Hoy una parte importante de las propiedades publicadas ya no pertenece a personas que alquilan una habitación libre.
Existen empresas que administran decenas, cientos e incluso miles de apartamentos exclusivamente para alquiler turístico.
En muchos mercados, Airbnb dejó de representar economía colaborativa para convertirse en un actor dominante del negocio del alojamiento.
Y ahí comenzaron los grandes desafíos.
República Dominicana vive un crecimiento acelerado
Nuestro país también ha experimentado una transformación importante.
Destinos como Punta Cana, Cap Cana, Bávaro, Las Terrenas, Cabarete, Juan Dolio y Santo Domingo concentran una oferta creciente de apartamentos turísticos anunciados en plataformas digitales.
El fenómeno ha sido impulsado por varios factores.
El crecimiento del turismo.
La llegada de compradores extranjeros.
El auge del turismo inmobiliario.
El incremento de proyectos residenciales destinados a inversionistas.
La facilidad para administrar propiedades de forma remota.
Y la rentabilidad que muchos propietarios obtienen frente al alquiler tradicional.
Desde una perspectiva económica, el fenómeno tiene aspectos muy positivos.
Miles de familias reciben ingresos adicionales.
Se dinamiza el mercado inmobiliario.
Se generan oportunidades para empresas de limpieza, mantenimiento, transporte, decoración, seguridad privada y administración de propiedades.
Muchos dominicanos han encontrado una nueva fuente de ingresos gracias a este modelo.
Negar esos beneficios sería desconocer una realidad.
Pero también sería un error ignorar los desafíos que comienzan a aparecer.
La marca país es un activo económico
Cuando escuchamos el concepto «marca país», muchas personas imaginan un logotipo atractivo o una campaña promocional.
En realidad, la marca país representa algo mucho más complejo.
Es la percepción que millones de personas tienen sobre una nación.
Es la confianza que inspira.
Es la calidad que proyecta.
Es la seguridad que transmite.
Es la experiencia que promete.
En turismo, la marca país constituye uno de los activos económicos más valiosos que puede tener una nación.
No aparece en los estados financieros.
No cotiza en bolsa.
Pero mueve miles de millones de dólares cada año.
Un destino con buena reputación atrae más turistas.
Más inversionistas.
Más aerolíneas.
Más hoteles.
Más congresos.
Más eventos deportivos.
Más compradores de propiedades.
Por esa razón los países invierten enormes recursos en proteger su imagen internacional.
No basta con construir hoteles cinco estrellas.
También es necesario garantizar que la experiencia del visitante corresponda con las expectativas creadas.
Y precisamente aquí aparece uno de los mayores retos de los alquileres turísticos.
El turista no distingue quién es responsable
Cuando un visitante llega a República Dominicana y reserva un apartamento mediante una plataforma digital, rara vez piensa si ese alojamiento pertenece a un operador profesional o a un propietario ocasional.
Para él, toda la experiencia forma parte del destino.
Si encuentra problemas de limpieza.
Si el apartamento no coincide con las fotografías.
Si la reserva es cancelada horas antes de llegar.
Si el edificio presenta conflictos de convivencia.
Si existen problemas de seguridad.
Si recibe un mal servicio.
No dirá que tuvo una mala experiencia con un anfitrión.
Dirá que tuvo una mala experiencia en República Dominicana.
Esa diferencia parece pequeña.
Pero es enorme.
Porque las marcas país se construyen precisamente a partir de millones de experiencias individuales.
Cada comentario publicado en internet.
Cada video en redes sociales.
Cada reseña negativa.
Cada recomendación.
Cada fotografía.
Todo suma.
O todo resta.
Por eso la discusión sobre Airbnb no debe centrarse únicamente en el derecho de un propietario a alquilar su apartamento.
Debe enfocarse en cómo garantizar que todos los actores que reciben turistas contribuyan a fortalecer, y no a debilitar, la reputación internacional de la República Dominicana.
Y esa conversación apenas comienza.
La competencia no es entre hoteles y Airbnb; es entre modelos con reglas diferentes
Uno de los mayores errores que se cometen al abordar este tema es reducir el debate a una supuesta rivalidad entre la industria hotelera y Airbnb.
No se trata de una guerra entre dos formas de alojamiento.
Se trata de determinar si todos los actores que participan en una misma actividad económica están sujetos a reglas similares.
La competencia es saludable cuando existe igualdad de condiciones.
Lo que resulta perjudicial para cualquier industria es cuando unos operadores asumen obligaciones que otros no tienen.
Un hotel que opera en República Dominicana debe cumplir una larga lista de requisitos antes de abrir sus puertas.
Debe obtener permisos de construcción y operación.
Cumplir normas de seguridad y protección contra incendios.
Respetar regulaciones sanitarias.
Pagar impuestos.
Cumplir la legislación laboral.
Garantizar accesibilidad.
Capacitar a su personal.
Implementar protocolos de seguridad para huéspedes.
Invertir continuamente en mantenimiento.
Responder ante inspecciones de distintas instituciones.
Todo ello representa costos importantes que forman parte del funcionamiento de una empresa formal.
Mientras tanto, una parte importante de los alquileres turísticos funciona bajo un esquema diferente.
Muchos propietarios cumplen plenamente con sus obligaciones legales y fiscales, pero otros operan sin licencias específicas, sin registros turísticos o sin los mismos controles que exige la hotelería tradicional.
Ese escenario genera una percepción de competencia desigual que preocupa a empresarios turísticos en numerosos países.
No porque exista Airbnb.
Sino porque no siempre existen reglas equivalentes.
La inversión necesita reglas claras
República Dominicana ha logrado atraer miles de millones de dólares en inversión turística gracias a un elemento fundamental: la confianza.
Las grandes cadenas hoteleras internacionales no invierten únicamente porque existan playas hermosas.
Invierten porque encuentran estabilidad jurídica, incentivos, infraestructura y un marco regulatorio relativamente predecible.
Cada nuevo hotel implica estudios financieros complejos.
Detrás de un proyecto hotelero existen bancos, inversionistas, fondos internacionales, proveedores y miles de empleos directos e indirectos.
Cuando un inversionista observa que parte del mercado puede competir sin cumplir requisitos similares, inevitablemente comienza a cuestionar la sostenibilidad del modelo.
No significa que deje de invertir.
Pero sí incorpora un nuevo factor de riesgo dentro de sus análisis.
Y la incertidumbre nunca favorece la inversión.
Por esa razón muchos países han iniciado procesos de regulación de los alquileres turísticos.
No para eliminar la innovación.
Sino para proteger la estabilidad del ecosistema turístico.
La hotelería genera mucho más que habitaciones
Existe otra diferencia que rara vez aparece en el debate público.
Cuando se inaugura un hotel no solo se crean habitaciones.
Se genera empleo formal.
Un hotel necesita recepcionistas.
Cocineros.
Meseros.
Personal de mantenimiento.
Seguridad.
Lavandería.
Jardinería.
Animación.
Administración.
Mercadeo.
Compras.
Tecnología.
Recursos humanos.
Transporte.
Alimentos y bebidas.
Cada habitación hotelera genera una cadena de valor que beneficia a cientos de empresas proveedoras.
Desde agricultores hasta pescadores.
Desde fabricantes de muebles hasta empresas de limpieza industrial.
El impacto económico trasciende ampliamente el edificio donde opera el hotel.
Los alquileres turísticos también generan actividad económica.
Contratan personal de limpieza.
Servicios de mantenimiento.
Empresas administradoras.
Transporte.
Sin embargo, el nivel de empleo directo por unidad de alojamiento suele ser considerablemente menor.
No significa que un modelo sea bueno y el otro malo.
Significa que ambos generan impactos económicos distintos y que las políticas públicas deben considerar esas diferencias al momento de diseñar regulaciones.
La experiencia del visitante es el verdadero producto
Existe una frase ampliamente utilizada en marketing turístico:
«Los destinos no venden habitaciones; venden experiencias.»
Esa afirmación resume uno de los mayores desafíos del crecimiento de los alquileres turísticos.
El turista no evalúa únicamente el apartamento donde se hospedó.
Evalúa toda la experiencia.
Desde el momento en que reserva hasta el día que regresa a su país.
Si encuentra un anfitrión que cancela la reserva pocas horas antes del viaje.
Si recibe un código de acceso incorrecto.
Si el apartamento presenta problemas de mantenimiento.
Si el edificio tiene conflictos constantes con otros residentes.
Si existen deficiencias de limpieza.
Si no recibe asistencia cuando surge una emergencia.
Todo ello afecta la percepción general del destino.
En la economía digital, una mala experiencia puede alcanzar millones de personas en cuestión de horas.
Una publicación viral en redes sociales tiene hoy más impacto que muchas campañas publicitarias.
Por esa razón proteger la calidad de la experiencia turística debe convertirse en una prioridad nacional.
La reputación también genera inversión inmobiliaria
Como profesional vinculado durante años al turismo inmobiliario, he sostenido que uno de los principales activos de un destino no es únicamente su infraestructura.
Es su reputación.
La reputación influye directamente sobre la plusvalía.
Cuando un destino proyecta seguridad.
Orden.
Calidad.
Exclusividad.
Buen servicio.
Y confianza.
Las propiedades aumentan su valor con mayor facilidad.
No ocurre únicamente porque existan nuevos edificios.
Ocurre porque aumenta la demanda internacional.
Cap Cana constituye un ejemplo interesante.
Su posicionamiento internacional ha sido fortalecido por una estrategia de largo plazo basada en planificación, infraestructura, hotelería de lujo, campos de golf, marina, gastronomía y una presencia creciente en medios especializados.
Esa reputación beneficia tanto al turismo como al mercado inmobiliario.
Ahora imaginemos el escenario contrario.
Un destino donde comienzan a multiplicarse las denuncias sobre alojamientos sin controles, conflictos vecinales, falta de seguridad o servicios deficientes.
Aunque esos casos representen una minoría, pueden terminar afectando la percepción del conjunto.
Y cuando disminuye la confianza, disminuye también el atractivo para nuevos inversionistas.
El desafío fiscal
Otro aspecto que merece un debate responsable es la tributación.
El turismo constituye una de las principales fuentes de ingresos para el Estado dominicano.
Los hoteles realizan aportes mediante diversos impuestos, contribuciones y obligaciones laborales.
En muchos países, el crecimiento de las plataformas digitales obligó a los gobiernos a revisar sus sistemas tributarios para garantizar que los alquileres turísticos también realizaran contribuciones acordes con la actividad económica que desarrollan.
República Dominicana eventualmente tendrá que profundizar esta discusión.
No con el propósito de castigar a quienes alquilan una propiedad.
Sino para construir un sistema donde todos los participantes contribuyan al fortalecimiento del destino que les genera ingresos.
Porque mantener carreteras, aeropuertos, seguridad, promoción internacional y servicios públicos también requiere recursos.
Y esos recursos provienen, en buena medida, de una industria turística sólida y sostenible.
Un debate que ya no puede posponerse
Durante mucho tiempo el crecimiento de Airbnb fue visto únicamente como una muestra del dinamismo del turismo inmobiliario.
Hoy la conversación es más amplia.
La pregunta ya no es si las plataformas digitales llegaron para quedarse.
Eso ya ocurrió.
La verdadera pregunta consiste en determinar cómo integrarlas dentro de una estrategia nacional que proteja la competitividad del turismo dominicano.
Porque el éxito de un destino no depende únicamente del número de visitantes que recibe.
Depende de la calidad de la experiencia que ofrece.
De la confianza que inspira.
Y de la capacidad que tenga para garantizar que todos los actores jueguen bajo reglas claras.
Ese será, probablemente, uno de los grandes desafíos del turismo dominicano durante la próxima década.
El mundo comenzó a regular Airbnb por una razón
Si alguien piensa que este debate es exclusivo de la República Dominicana, basta con observar lo que ha ocurrido en algunos de los destinos turísticos más importantes del planeta.
En los últimos años, gobiernos de Europa, Norteamérica y Asia han decidido intervenir el mercado de los alquileres turísticos de corta duración. No porque estén en contra de la innovación o de la economía colaborativa, sino porque comprendieron que el crecimiento sin regulación estaba comenzando a afectar la vivienda, la convivencia, la planificación urbana y, en algunos casos, la reputación de sus destinos.
Barcelona fue una de las primeras ciudades en encender las alarmas. Durante años experimentó un crecimiento explosivo de apartamentos turísticos, lo que provocó un aumento considerable en el precio de las viviendas y un fuerte rechazo por parte de muchos residentes que veían cómo sus barrios cambiaban de manera acelerada.
Ante esta situación, las autoridades endurecieron las regulaciones, limitaron nuevas licencias e intensificaron los controles para combatir los alquileres ilegales.
Ámsterdam siguió un camino similar.
La ciudad estableció límites al número de noches que una vivienda puede alquilarse al año y creó sistemas de registro para controlar la actividad.
París también reforzó sus controles después de detectar que miles de apartamentos habían dejado de estar disponibles para residentes permanentes para convertirse exclusivamente en alojamientos turísticos.
Nueva York aprobó una de las regulaciones más estrictas del mundo.
Desde 2023, los propietarios deben registrarse oficialmente y cumplir condiciones específicas para poder alquilar legalmente sus propiedades por períodos cortos. La intención no fue eliminar Airbnb, sino garantizar que el crecimiento del turismo no afectara la disponibilidad de viviendas ni generara competencia desleal con otros operadores.
Italia, especialmente ciudades como Florencia y Venecia, también ha iniciado restricciones debido al impacto que los alquileres turísticos han tenido sobre sus centros históricos.
¿Qué tienen en común todos estos casos?
Ninguno prohibió el turismo.
Ninguno prohibió la inversión.
Ninguno declaró enemigo a Airbnb.
Lo que hicieron fue reconocer que un crecimiento sin reglas podía generar consecuencias que terminaran afectando tanto a los residentes como al propio turismo.
República Dominicana todavía está a tiempo
La ventaja que tiene nuestro país es que aún puede actuar de manera preventiva.
Todavía estamos en un momento donde es posible diseñar un modelo equilibrado que proteja tanto la inversión inmobiliaria como la reputación turística.
No se trata de copiar las regulaciones europeas.
Cada país tiene una realidad distinta.
República Dominicana necesita construir un modelo adaptado a sus necesidades.
Un modelo que incentive la inversión, pero que también garantice estándares mínimos de calidad, seguridad y transparencia.
Porque una cosa debe quedar clara.
La reputación turística de un país no pertenece únicamente al Estado.
Tampoco pertenece exclusivamente a los hoteles.
Pertenece a todos.
El turismo inmobiliario seguirá creciendo
Existe otro aspecto que debemos comprender.
El turismo inmobiliario continuará expandiéndose durante la próxima década.
Cada vez más extranjeros compran apartamentos en Punta Cana, Cap Cana, Bávaro, Las Terrenas, Miches y Santo Domingo como segunda residencia o como inversión.
Muchos de ellos utilizan plataformas digitales para rentabilizar esas propiedades cuando no las ocupan.
Ese fenómeno difícilmente desaparecerá.
Al contrario.
Probablemente seguirá creciendo impulsado por el trabajo remoto, la conectividad aérea y el interés de miles de personas en vivir parte del año en destinos tropicales.
Eso representa una enorme oportunidad para República Dominicana.
Pero también implica una gran responsabilidad.
El país necesita garantizar que ese crecimiento ocurra dentro de un marco ordenado.
Porque el turismo inmobiliario depende de un elemento fundamental.
La confianza.
Y la confianza tarda muchos años en construirse.
La reputación cuesta décadas; perderla puede tomar horas
Vivimos en la era de las redes sociales.
Una mala experiencia puede hacerse viral en cuestión de minutos.
Un video mostrando un apartamento en malas condiciones.
Una denuncia por fraude.
Una cancelación inesperada.
Un problema de seguridad.
Todo ello puede alcanzar millones de visualizaciones antes de que las autoridades tengan oportunidad de responder.
Mientras tanto, la noticia comienza a construir una percepción negativa del destino.
Los especialistas en marketing turístico saben que recuperar la confianza cuesta mucho más que construirla.
Por eso las grandes cadenas hoteleras invierten millones de dólares cada año en estándares de calidad.
No porque sea una obligación.
Sino porque entienden que proteger la reputación resulta mucho más rentable que reparar una crisis de imagen.
República Dominicana debe asumir esa misma lógica.
Cada turista satisfecho fortalece la marca país.
Cada turista decepcionado debilita años de esfuerzo promocional.
¿Qué debería hacer República Dominicana?
Más que prohibiciones, el país necesita una conversación seria entre el Estado, el sector hotelero, los desarrolladores inmobiliarios, las plataformas digitales y los propietarios.
Algunas medidas podrían contribuir a un desarrollo más equilibrado:
Primero, crear un registro nacional de viviendas destinadas al alquiler turístico.
Segundo, establecer estándares mínimos de seguridad, higiene y atención al visitante.
Tercero, garantizar que todos los operadores contribuyan de manera justa al desarrollo del turismo mediante un marco tributario claro y transparente.
Cuarto, proteger la convivencia en edificios y comunidades residenciales donde el turismo de corta estancia ha crecido significativamente.
Quinto, fortalecer la supervisión sin afectar la inversión ni la libre empresa.
El objetivo no debe ser limitar el turismo.
Debe ser proteger su calidad.
La verdadera discusión no es Airbnb
Después de analizar este fenómeno durante años, he llegado a una conclusión muy clara.
El problema no se llama Airbnb.
Tampoco se llama Booking.com ni ninguna otra plataforma.
El verdadero desafío se llama ausencia de reglas claras.
Las plataformas seguirán evolucionando.
La tecnología continuará cambiando la manera de viajar.
Los turistas seguirán buscando nuevas experiencias.
Lo importante es que la regulación evolucione al mismo ritmo.
Porque cuando las normas se quedan atrás, aparecen los conflictos.
Y cuando aparecen los conflictos, quien termina pagando el precio es la reputación del destino.
Una marca país vale más que cualquier plataforma
República Dominicana ha construido una historia de éxito que hoy es admirada en toda América Latina.
Nuestro turismo lidera la llegada de visitantes en el Caribe.
Nuevas cadenas hoteleras continúan apostando por el país.
La conectividad aérea sigue creciendo.
El turismo inmobiliario mantiene un ritmo extraordinario.
Y la inversión extranjera continúa llegando.
Todo eso forma parte de una marca país que ha costado décadas construir.
No podemos permitir que la falta de regulación termine debilitando uno de los activos económicos más importantes de nuestra nación.
Las plataformas digitales seguirán existiendo.
Los modelos de negocio continuarán cambiando.
Pero la marca República Dominicana debe permanecer protegida.
Porque los turistas pueden olvidar el nombre del apartamento donde se hospedaron.
Pueden olvidar el nombre del anfitrión.
Incluso pueden olvidar la plataforma donde hicieron la reserva.
Lo que nunca olvidarán será el país donde vivieron esa experiencia.
Y esa experiencia será, al final, la que determine si recomiendan o no a la República Dominicana como uno de los mejores destinos turísticos del mundo.
Ese es el verdadero debate que debemos comenzar a tener.
No por Airbnb.
Sino por el futuro de la marca país que tanto esfuerzo nos ha costado construir.
Nota editorial: Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoría legal. Si deseas un enfoque jurídico más detallado, conviene citar expresamente la normativa vigente sobre condominios en República Dominicana y la interpretación de un profesional del derecho
